Bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum: Welche Mehrheit braucht eine Sanierung?

Dachsanierung, neue Heizung, Solaranlage oder hochwertiger Ausbau: Im Stockwerkeigentum entscheidet nicht allein die Höhe der Investition über das erforderliche Mehr. Ausschlaggebend sind Zweck, Dringlichkeit und Auswirkungen der Massnahme sowie Reglement und Begründungsakt der Gemeinschaft.

Warum ist die Einordnung so wichtig?

Für Stockwerkeigentum verweist Art. 712g ZGB bei Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen auf die Regeln des Miteigentums. Diese unterscheiden in den Artikeln 647c bis 647e zwischen notwendigen, nützlichen und der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienenden Massnahmen.

Die Kategorie bestimmt, welche Zustimmung erforderlich ist. Wird ein Projekt falsch eingeordnet, kann trotz deutlicher Zustimmung kein gültiger Beschluss zustande kommen. Deshalb sollte die Verwaltung das Quorum bereits vor dem Versand der Einladung klären und in Antrag sowie Protokoll festhalten.

Was gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum?

Die Mehrheitsregeln sind vor allem relevant, wenn gemeinschaftliche Gebäudeteile betroffen sind. Dazu gehören zwingend Teile, die für Bestand, konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder für dessen äussere Gestalt und Aussehen wesentlich sind. Häufig betrifft dies Tragwerk, Dach, Fassade, gemeinschaftliche Leitungen, Treppenhaus und zentrale Haustechnik.

Was eine Eigentümerin innerhalb ihres Sonderrechts verändern darf, ergibt sich zusätzlich aus Begründungsakt, Aufteilungsplänen und Reglement. Auch Arbeiten innerhalb einer Wohnung können zustimmungspflichtig werden, wenn sie Tragwerk, Schallschutz, gemeinschaftliche Leitungen oder das äussere Erscheinungsbild berühren.

Notwendige Massnahmen: Werterhalt und Gebrauchsfähigkeit

Nach Art. 647c ZGB sind Arbeiten notwendig, wenn sie Wert und Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache erhalten. Solche Massnahmen können grundsätzlich mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer beschlossen werden.

Je nach Situation können darunter fallen:

• Abdichtung eines undichten Dachs,
• Sanierung schadhaft gewordener Fassadenteile,
• Ersatz einer nicht mehr funktionstüchtigen zentralen Heizung,
• Behebung sicherheitsrelevanter Mängel,
• Erneuerung verschlissener gemeinschaftlicher Leitungen.

Entscheidend ist nicht die Bezeichnung als «Unterhalt» oder «Sanierung», sondern ob die Arbeit für den Erhalt tatsächlich erforderlich ist. Enthält ein Projekt gleichzeitig erhebliche Verbesserungen, können einzelne Bestandteile anders zu qualifizieren sein.

Was geschieht bei dringendem Handlungsbedarf?

Notwendige Arbeiten sollten möglichst durch einen ordentlichen Beschluss ausgelöst werden. Droht jedoch ein unmittelbarer oder wachsender Schaden und handelt die Verwaltung nicht rechtzeitig, erlaubt das Gesetz einem Miteigentümer, dringliche Massnahmen selbst zu ergreifen.

Dieses Notrecht ist eng auszulegen. Es rechtfertigt Schadenabwehr, nicht die eigenmächtige Durchführung eines lange geplanten Gesamtprojekts. Verwaltung, Versicherer und Gemeinschaft sollten so früh wie möglich informiert und alle Fotos, Rapporte, Offerten und Entscheide dokumentiert werden.

Nützliche Massnahmen: Wert oder Wirtschaftlichkeit verbessern

Art. 647d ZGB betrifft Massnahmen, die eine Wertsteigerung, bessere Wirtschaftlichkeit oder verbesserte Gebrauchsfähigkeit bezwecken. Dafür braucht es grundsätzlich die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt. Dieses Quorum wird als doppeltes Mehr bezeichnet.

Je nach Ausgangslage können etwa folgende Vorhaben nützlich sein:

• energetische Verbesserung über den zwingenden Unterhalt hinaus,
• Installation einer Photovoltaikanlage,
• Modernisierung einer noch funktionsfähigen Haustechnik,
• Verbesserung von Zugang, Komfort oder gemeinschaftlicher Nutzung,
• Massnahmen, die Betriebskosten langfristig reduzieren sollen.

Diese Beispiele sind keine feste Zuordnung. Eine neue Heizung kann notwendig sein, wenn die alte Anlage ausfällt, oder nützlich, wenn eine noch funktionierende Anlage vorzeitig durch ein effizienteres System ersetzt wird.

Welche Schutzrechte haben besonders betroffene Eigentümer?

Auch ein doppeltes Mehr darf nicht beliebig über Minderheiten hinweggehen. Eine nützliche Massnahme, die den Gebrauch oder die Nutzung einer Einheit dauernd erheblich erschwert oder unwirtschaftlich macht, kann nicht ohne Zustimmung der betroffenen Person durchgeführt werden.

Entstehen einem Eigentümer Kosten, die im Verhältnis zum Wert seines Anteils unzumutbar sind, sieht das Gesetz ebenfalls Schutzmechanismen vor. Solche Situationen müssen vor der Abstimmung konkret geprüft werden. Eine pauschale Berufung auf das Mehr genügt nicht.

Luxuriöse Massnahmen: grundsätzlich nur einstimmig

Bauliche Massnahmen, die lediglich der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienen, bedürfen nach Art. 647e ZGB grundsätzlich der Zustimmung aller Miteigentümer.

Luxuriös kann ein Projekt sein, wenn es weder zum Erhalt nötig ist noch in einem angemessenen Verhältnis eine wirtschaftliche oder funktionale Verbesserung bringt. Denkbar sind besonders hochwertige Gestaltungen oder Komfortausbauten, die deutlich über den Standard der Liegenschaft hinausgehen.

Das Gesetz kennt eine Ausnahme: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein qualifiziertes Mehr die Massnahme beschliessen, wenn sie einen nicht zustimmenden Eigentümer nicht dauerhaft in seinem Nutzungsrecht beeinträchtigt und die zustimmenden Eigentümer dessen Kostenanteil übernehmen. Diese Ausnahme sollte rechtlich geprüft und im Beschluss präzise geregelt werden.

Ein Projekt kann mehrere Kategorien enthalten

In der Praxis bestehen Sanierungen oft aus einem notwendigen Grundpaket und zusätzlichen Verbesserungen. Bei einer Fassadensanierung kann beispielsweise die Reparatur geschädigter Bauteile notwendig sein, während eine zusätzliche gestalterische Aufwertung oder technische Erweiterung nützlich oder luxuriös ist.

Solche Projekte sollten in separate Beschlusspositionen gegliedert werden:

1. notwendiger Grundumfang,
2. technisch oder wirtschaftlich nützliche Zusatzoptionen,
3. reine Komfort- oder Gestaltungselemente.

Damit stimmt die Gemeinschaft nicht über ein untrennbares Gesamtpaket mit unklarem Quorum ab. Gleichzeitig werden Kosten und Finanzierung jeder Variante sichtbar.

Welche Unterlagen braucht ein guter Sanierungsbeschluss?

Eine belastbare Entscheidungsgrundlage sollte den Eigentümern rechtzeitig vorliegen. Dazu gehören je nach Projekt:

• Zustandsbericht und Begründung des Handlungsbedarfs,
• Projektbeschrieb mit klarer Abgrenzung von Grund- und Zusatzleistungen,
• vergleichbare Offerten oder dokumentierte Vergabeempfehlung,
• Kostenvoranschlag inklusive Reserven und Nebenkosten,
• Finanzierungsplan mit Erneuerungsfonds und allfälligen Sonderbeiträgen,
• Terminplan und Regelung der Bauleitung,
• Antrag mit bezeichnetem Quorum,
• Kompetenzrahmen für Verwaltung, Ausschuss oder Baukommission.

Wie sollte die Abstimmung formuliert werden?

Der Antrag muss erkennen lassen, worüber genau abgestimmt wird. «Sanierung gemäss Besprechung» reicht bei grösseren Projekten nicht. Besser sind konkrete Angaben zu Projektvariante, Kostenrahmen, Finanzierung, Vergabe, Termin und Vollzugskompetenz.

Das Protokoll sollte festhalten:

• Anzahl anwesender und vertretener Stimmen,
• vertretene Wertquoten,
• Abstimmungsergebnis nach Köpfen und Quoten,
• anwendbares Quorum,
• Wortlaut des angenommenen Beschlusses,
• allfällige Vorbehalte oder Kostenübernahmen.

Mehr zum formellen Ablauf erklärt der Beitrag zur Stockwerkeigentümerversammlung.

Wer bezahlt die beschlossene Massnahme?

Beschlussmehrheit und Kostenverteilung sind zwei getrennte Fragen. Gemeinschaftliche Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten getragen, sofern Gesetz, Reglement oder objektiver Nutzen keine andere Verteilung vorsehen. Eine besondere Kostenregel bei luxuriösen Massnahmen muss ausdrücklich in den Beschluss aufgenommen werden.

Der Beitrag zur Kostenverteilung im Stockwerkeigentum erläutert die Grundsätze. Für langfristige Finanzierung und Liquiditätsplanung hilft der Ratgeber zum Erneuerungsfonds.

Was ändert die angekündigte Reform des Stockwerkeigentumsrechts?

Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts verabschiedet und dem Parlament vorgelegt. Vorgesehen sind unter anderem neue Regeln für noch nicht erstellte Bauten und ein Klagerecht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds.

Diese Vorlage ist nicht mit bereits geltendem Recht gleichzusetzen. Bis ein Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen und eine Änderung in Kraft gesetzt ist, sind Beschlüsse nach dem aktuell geltenden ZGB, dem Begründungsakt und dem Reglement zu beurteilen.

Häufige Fehler bei Sanierungsbeschlüssen

• Die Kategorie wird erst während der Versammlung diskutiert.
• Notwendige und luxuriöse Bestandteile werden zu einem Paket verbunden.
• Nur das Kopfmehr, nicht aber die Wertquoten werden protokolliert.
• Der Antrag enthält keinen verbindlichen Kostenrahmen.
• Reglement und Begründungsakt werden nicht geprüft.
• Besonders betroffene Eigentümer werden nicht frühzeitig einbezogen.
• Vergabe- und Nachtragskompetenzen bleiben offen.
• Finanzierung und Liquidität werden erst nach dem Beschluss geklärt.

Checkliste für die Verwaltung

1. Gemeinschaftliche und sonderrechtliche Teile abgrenzen.
2. Zustand, Zweck und Dringlichkeit fachlich dokumentieren.
3. Notwendige, nützliche und luxuriöse Projektteile trennen.
4. Gesetz, Reglement und Begründungsakt zum Quorum prüfen.
5. Varianten, Kosten, Reserven und Finanzierung transparent darstellen.
6. Antrag und Einladung rechtzeitig und eindeutig versenden.
7. Kopf- und Wertquotenmehr getrennt auszählen und protokollieren.
8. Vollzug, Vergabe, Nachträge und Bauabrechnung klar regeln.