Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Pflicht, Planung und Steuern

Ein Dach, eine Fassade oder eine gemeinsame Heizung wird nicht jedes Jahr erneuert. Wenn die Arbeiten anstehen, können die Kosten jedoch hoch sein. Ein Erneuerungsfonds verteilt diese finanzielle Belastung über mehrere Jahre. Damit das funktioniert, braucht die Stockwerkeigentümergemeinschaft klare Regeln, eine realistische Planung und eine saubere Buchhaltung.

Was ist ein Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds ist eine zweckgebundene finanzielle Reserve der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Er soll grössere künftige Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen finanzieren, beispielsweise an Dach, Fassade, gemeinsamer Haustechnik, Leitungen, Lift oder Umgebung. Welche Ausgaben zulässig sind, richtet sich nach Reglement, Beschlüssen und dem konkreten Zweck des Fonds.

Der Fonds ist nicht das Privatkonto einzelner Eigentümer. Das Zivilgesetzbuch hält fest, dass die Gemeinschaft das Vermögen erwirbt, das aus ihrer Verwaltungstätigkeit entsteht. Dazu gehören insbesondere Beitragsforderungen und verfügbare Mittel. Die Rechtsgrundlage findet sich in Art. 712l ZGB auf Fedlex.

Ist ein Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Das ZGB verpflichtet eine Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht, einen Erneuerungsfonds zu führen. Es zählt die Errichtung eines solchen Fonds jedoch ausdrücklich zu den Geschäften, über welche die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet. Das Gesetz legt auch keinen allgemeinen Mindestbestand und keinen festen jährlichen Prozentsatz fest.

Massgebend sind deshalb das Begründungsreglement, spätere Beschlüsse und allenfalls ergänzende Verwaltungsbestimmungen der Gemeinschaft. Die gesetzlichen Aufgaben der Versammlung sind in Art. 712m ZGB geregelt.

Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?

Eine pauschale Prozentzahl ist selten eine gute alleinige Grundlage. Zwei Gebäude mit demselben Versicherungswert können wegen Alter, Bauweise, technischer Anlagen und bereits ausgeführter Sanierungen einen sehr unterschiedlichen Finanzierungsbedarf haben.

Eine belastbare Planung beginnt mit einer Zustandsaufnahme und einem mehrjährigen Unterhalts- und Investitionsplan. Für jedes gemeinschaftliche Bauteil werden der voraussichtliche Zeitpunkt, eine aktuelle Kostenschätzung und eine angemessene Reserve festgehalten. Danach lässt sich der jährliche Finanzierungsbedarf nachvollziehbar berechnen:

Diese Rechnung sollte regelmässig aktualisiert werden. Baukosten, Zustand und Terminplanung verändern sich. Ein hoher Kontostand allein beweist deshalb nicht, dass der Fonds ausreichend dotiert ist.

Wer bestimmt Beitrag und Verteilschlüssel?

Die Eigentümerversammlung beschliesst im Rahmen von Gesetz und Reglement über Budget, Jahresrechnung, Kostenverteilung und Erneuerungsfonds. Bei gemeinschaftlichen Kosten ist die Wertquote ein zentraler gesetzlicher Ausgangspunkt. Dient eine gemeinschaftliche Anlage einzelnen Einheiten nicht oder nur in sehr geringem Mass, verlangt das Gesetz eine Berücksichtigung bei der Verteilung.

Welche Mehrheit für einen konkreten Beschluss erforderlich ist, hängt vom Gegenstand, vom ZGB und vom Reglement ab. Beitragserhöhung, Fondsverwendung und die zugrunde liegende bauliche Massnahme sollten deshalb getrennt und präzise traktandiert werden. Die Regeln zu gemeinschaftlichen Kosten und Lasten stehen in Art. 712h ZGB.

Wofür darf der Fonds verwendet werden?

Entscheidend ist die festgelegte Zweckbindung. Typischerweise betrifft sie Reparaturen und Erneuerungen an Gemeinschaftsanlagen. Kosten innerhalb einer Wohnung, die zum Sonderrecht gehören, dürfen nicht ohne entsprechende Grundlage aus dem gemeinsamen Fonds bezahlt werden.

Vor einer Entnahme sollten Verwaltung und Gemeinschaft mindestens folgende Punkte dokumentieren:

• welches gemeinschaftliche Bauteil betroffen ist,
• welcher Beschluss und welche Mehrheit vorliegen,
• welche Offerte oder Kostenfreigabe genehmigt wurde,
• welcher Betrag dem Fonds belastet wird,
• ob eine Sonderumlage oder zusätzliche Finanzierung nötig ist.

Was passiert beim Verkauf einer Wohnung?

Der Anteil am Erneuerungsfonds bleibt grundsätzlich beim Vermögen der Gemeinschaft. Er wird nicht wie ein persönliches Sparkonto an den verkaufenden Eigentümer ausbezahlt. Wirtschaftlich kann der Fondsbestand den Wert und die Beurteilung einer Wohnung jedoch beeinflussen.

Käufer sollten deshalb nicht nur den aktuellen Saldo ansehen. Ebenso wichtig sind die letzten Jahresrechnungen, Versammlungsprotokolle, der Zustand der Liegenschaft und bereits beschlossene oder absehbare Projekte. Ein gut gefüllter Fonds kann ungenügend sein, wenn kurz nach dem Kauf eine umfassende Sanierung bevorsteht.

Steuerabzug im Kanton Bern: Was gilt aktuell?

Nach der aktuell veröffentlichten Praxis des Kantons Bern können tatsächlich geleistete Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft als Unterhaltskosten abgezogen werden, wenn die Mittel ausschliesslich für Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen bestimmt sind.

Der Kanton Bern nennt dafür insbesondere drei Voraussetzungen: Die Zahlung muss tatsächlich auf ein Bankkonto der Gemeinschaft erfolgen, es muss sich um den Fonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft handeln, und die ausschliessliche Verwendung für Reparatur und Instandhaltung muss reglementarisch gesichert sein. Bei der späteren Verwendung ist kein zweiter Abzug möglich. Der anteilige Fondsbestand und die Erträge sind nach der kantonalen Praxis zudem als Vermögen beziehungsweise Zinsen zu deklarieren.

Die Details sind in der offiziellen TaxInfo «Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen» des Kantons Bern beschrieben. Für andere Kantone und für Geschäftsvermögen ist die jeweils zuständige Steuerpraxis zu prüfen.

Bevorstehender Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung

Die Schweizer Stimmberechtigten haben die Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September 2025 angenommen. Mit dem Systemwechsel wird die Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutztes Wohneigentum abgeschafft; gleichzeitig entfallen beziehungsweise ändern sich verschiedene bisherige Abzugsmöglichkeiten. Das betrifft künftig auch die steuerliche Planung von Unterhaltskosten.

Für die konkrete Steuerdeklaration ist immer die Rechtslage der betreffenden Steuerperiode massgebend. Eigentümergemeinschaften sollten deshalb Fondsplanung und baulichen Bedarf nicht allein nach einem möglichen Steuerabzug ausrichten. Das Eidgenössische Finanzdepartement erläutert die beschlossene Reform und ihre Auswirkungen.

Checkliste für Käufer von Stockwerkeigentum

• aktuellen Fondsbestand und eigenen rechnerischen Anteil prüfen,
• Höhe und Entwicklung der jährlichen Einlagen vergleichen,
• Reglement und Zweckbestimmung des Fonds lesen,
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen,
• beschlossene, geplante und vertagte Sanierungen erfassen,
• Zustandsbericht, Investitionsplan und Kostenschätzungen verlangen,
• offene Beiträge oder Sonderumlagen klären,
• prüfen, welche Arbeiten Sonderrecht oder gemeinschaftliche Teile betreffen.

Checkliste für Verwaltung und Gemeinschaft

1. Gebäudezustand erfassen: Gemeinschaftliche Bauteile und technische Anlagen systematisch dokumentieren.
2. Mehrjahresplan führen: Zeitpunkt, Priorität und erwartete Kosten kommender Erneuerungen festhalten.
3. Finanzierung abgleichen: Fondsbestand, jährliche Einlage und mögliche Sonderumlagen transparent zeigen.
4. Beschlüsse sauber vorbereiten: Beitrag, Verwendung und bauliche Massnahme eindeutig traktandieren.
5. Fonds separat ausweisen: Einzahlungen, Erträge und Entnahmen in der Liegenschaftsbuchhaltung nachvollziehbar führen.
6. Plan jährlich aktualisieren: Neue Offerten, Preisentwicklung und ausgeführte Arbeiten berücksichtigen.