Kostenverteilung im Stockwerkeigentum: Wer zahlt was?

Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet nicht allein, wer eine Rechnung ausgelöst oder eine Anlage tatsächlich benutzt hat. Zuerst ist zu klären, ob eine Ausgabe das Sonderrecht einer einzelnen Einheit oder das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Gemeinschaftliche Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt.

Was ist eine Wertquote?

Die Wertquote bezeichnet den Anteil einer Stockwerkeinheit am Gesamtwert der Liegenschaft. Sie wird nach Art. 712e ZGB in Hundertsteln oder Tausendsteln des Liegenschaftswerts angegeben. Die Quoten sind im Begründungsakt festgelegt und im Grundbuch ersichtlich.

Eine Wertquote ist nicht einfach mit der Wohnfläche gleichzusetzen. Bei ihrer Festlegung können weitere wertbildende Faktoren berücksichtigt worden sein. Für eine konkrete Abrechnung ist deshalb die eingetragene Quote massgebend, nicht eine nachträglich geschätzte Fläche oder der aktuelle Marktwert der Wohnung.

Welche Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt?

Die zentrale Regel steht in Art. 712h ZGB. Danach leisten die Stockwerkeigentümer Beiträge an die gemeinschaftlichen Lasten und Verwaltungskosten nach ihren Wertquoten. Das Gesetz nennt insbesondere:

• laufenden Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen gemeinschaftlicher Teile,
• Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung einschliesslich Verwaltungsentschädigung,
• öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, welche die Gemeinschaft als Ganzes treffen,
• Zinsen und Amortisationen für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft oder der gemeinsam handelnden Eigentümer.

Auch Einlagen in einen Erneuerungsfonds werden in der Praxis über einen beschlossenen Verteilschlüssel erhoben. Wie Beiträge festgelegt und verwendet werden, erklären wir separat im Ratgeber zum Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum.

Was gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum?

Bestimmte Teile einer Liegenschaft können nicht dem Sonderrecht einer einzelnen Einheit zugeordnet werden. Nach Art. 712b ZGB gehören dazu insbesondere:

• der Boden der Liegenschaft und ein allfälliges Baurecht,
• Bauteile, welche Bestand, Gliederung und Festigkeit des Gebäudes bestimmen,
• Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen bestimmen,
• Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeinheiten dienen.

Dach, Fassade, tragende Bauteile, Treppenhaus oder zentrale technische Anlagen sind deshalb typischerweise gemeinschaftlich. Bei Fenstern, Leitungen, Terrassen, Balkonen, Einstellhallen oder exklusiv genutzten Flächen können Begründungsakt und Reglement zusätzliche Regeln zu Unterhalt und Kosten enthalten. Die räumliche Lage allein beantwortet die Kostenfrage nicht zuverlässig.

Welche Kosten trägt ein Eigentümer selbst?

Der Stockwerkeigentümer verwaltet, benutzt und gestaltet die Räume in seinem Sonderrecht grundsätzlich selbst. Er muss sie so unterhalten, dass der einwandfreie Zustand des Gebäudes gewahrt bleibt. Das ergibt sich aus Art. 712a ZGB.

Typische Kosten innerhalb des Sonderrechts können etwa Bodenbeläge, nicht gemeinschaftliche Einbauten, Oberflächen oder ausschliesslich der Einheit dienende Geräte betreffen. Entscheidend bleiben jedoch Begründungsakt, Reglement, technische Leitungsführung und die Frage, ob ein Bauteil für Bestand, Erscheinung oder Funktion des gesamten Gebäudes relevant ist.

Wann ist eine Abweichung von den Wertquoten möglich?

Das Gesetz sieht eine wichtige Korrektur vor: Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist dies bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen. Diese Ausnahme steht in Art. 712h Abs. 3 ZGB.

Massgebend ist der objektive Nutzen, nicht nur die persönliche Nutzung. Wer den Lift freiwillig nicht benutzt, ist deshalb nicht automatisch von den Liftkosten befreit. Zu prüfen ist vielmehr, ob die betreffende Einheit von der Anlage objektiv gar nicht oder nur ganz geringfügig profitiert. Ein Zugang zu Keller, Garage oder gemeinschaftlichen Räumen kann die Beurteilung verändern.

Damit Ausnahmen nicht bei jeder Rechnung neu diskutiert werden, sollten sachlich begründete Verteilschlüssel im Reglement oder in einem klaren Beschluss dokumentiert sein.

Verbrauchskosten: Messen statt pauschal verteilen

Bei Kosten, die einer Einheit direkt zugerechnet oder gemessen werden können, ist häufig ein verbrauchsabhängiger Schlüssel sachgerechter als die reine Wertquote. Das betrifft je nach technischer Ausrüstung etwa Wärme, Warmwasser, Kaltwasser oder einzelne Strombezüge.

Die Abrechnung sollte offenlegen, welcher Anteil direkt gemessen, welcher als Grundkosten verteilt und welcher Schlüssel für den Rest verwendet wurde. Reglement, Messkonzept und Beschlüsse müssen miteinander übereinstimmen. Ein Wechsel des Systems sollte vor Beginn der Abrechnungsperiode sauber beschlossen und dokumentiert werden.

Was gilt bei Sondernutzungsrechten?

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einer Person, einen gemeinschaftlichen Teil exklusiv zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, Sitzplatz oder Aussenparkplatz. Dadurch wird die Fläche nicht automatisch zu Sonderrecht. Ob Unterhalt, kleinere Pflege, Erneuerung oder strukturelle Sanierung von der berechtigten Person oder der Gemeinschaft bezahlt werden, richtet sich nach Begründungsakt und Reglement.

Gerade bei Terrassen, Gartenflächen und Parkplätzen sollte die Kostenregel unterscheiden zwischen laufender Nutzungspflege und Arbeiten an der gemeinschaftlichen Bausubstanz. Unklare Formulierungen führen sonst spätestens bei einer grösseren Sanierung zu Konflikten.

Wer bezahlt einen selbst verursachten Schaden?

Die allgemeine Kostenverteilung und die Haftung für einen konkreten Schaden sind zwei verschiedene Fragen. Betrifft die Reparatur einen gemeinschaftlichen Teil, kann die Gemeinschaft zunächst zuständig sein. Hat jedoch eine Person den Schaden schuldhaft verursacht, können Ersatzansprüche zu prüfen sein.

Vor einer direkten Belastung sollten Ursache, Verantwortlichkeit, Versicherungsdeckung und Rechtsgrundlage dokumentiert werden. Eine Kostenposition darf nicht allein deshalb einer Einheit zugewiesen werden, weil der Schaden dort sichtbar wurde.

Wie sollte die Jahresabrechnung aufgebaut sein?

Eine nachvollziehbare STWEG-Abrechnung trennt mindestens:

• allgemeine Gemeinschaftskosten nach Wertquoten,
• Kosten mit besonderem Verteilschlüssel,
• direkt gemessene oder eindeutig zugeordnete Verbrauchskosten,
• Einlagen und Entnahmen des Erneuerungsfonds,
• individuelle Belastungen und Gutschriften,
• Akontozahlungen sowie den Saldo je Einheit.

Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung werden von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigt. Die gesetzliche Zuständigkeit ergibt sich aus Art. 712m ZGB. Wie Einladung, Mehrheiten und Protokoll funktionieren, zeigt unser Beitrag zur Stockwerkeigentümerversammlung.

Beispiel einer Kostenverteilung

Eine Gemeinschaft hat Gesamtkosten von CHF 60’000. Davon entfallen CHF 42’000 auf allgemeinen Unterhalt und Verwaltung, CHF 10’000 auf gemessene Heizkosten und CHF 8’000 auf eine Anlage, die objektiv nur einem Gebäudeteil dient.

• Die CHF 42’000 werden nach dem allgemeinen Schlüssel, häufig nach Wertquoten, verteilt.
• Die CHF 10’000 folgen dem beschlossenen Mess- und Grundkostenmodell.
• Für die CHF 8’000 ist der sachlich begründete Sonderverteilschlüssel zu prüfen.

Eine einzige Prozentzahl für sämtliche Kosten wäre in diesem Beispiel nicht transparent. Die Abrechnung sollte jede Kostengruppe und deren Schlüssel separat ausweisen.

Checkliste für Verwaltung und Gemeinschaft

1. Grundlagen sammeln: Begründungsakt, Reglement, Wertquoten und frühere Beschlüsse prüfen.
2. Kosten klassifizieren: Sonderrecht, Gemeinschaft oder Sondernutzungsrecht unterscheiden.
3. Schlüssel dokumentieren: Wertquote, Verbrauch oder objektiven Sondernutzen klar zuordnen.
4. Rechnungen abgrenzen: Kostenperiode und Projektbezug korrekt erfassen.
5. Fonds separat führen: Einlagen, Vermögen und Entnahmen transparent darstellen.
6. Budget vergleichbar machen: Gleiche Kostenarten und Schlüssel wie in der Jahresrechnung verwenden.
7. Abweichungen erklären: Grössere Veränderungen gegenüber Budget oder Vorjahr begründen.
8. Beschlüsse protokollieren: Betrag, Schlüssel, Fälligkeit und Verantwortlichkeit festhalten.

Häufige Fehler vermeiden

• Alle Rechnungen pauschal nach Wohnfläche verteilen.
• Wertquote und Verbrauchsschlüssel miteinander vermischen.
• Eine freiwillige Nichtbenutzung mit objektiv fehlendem Nutzen gleichsetzen.
• Sondernutzungsrechte automatisch wie Sonderrecht behandeln.
• Individuelle Schadenbelastungen ohne geklärte Haftung vornehmen.
• Neue Verteilschlüssel rückwirkend oder ohne klare Grundlage anwenden.
• Erneuerungsfonds und laufende Rechnung nicht sauber trennen.