Untermiete in der Schweiz: Zustimmung, Ablehnungsgründe und Airbnb

Wer ein Zimmer oder die ganze Wohnung vorübergehend weitervermieten möchte, braucht die Zustimmung der Vermieterschaft. Diese darf ein Gesuch jedoch nicht nach Belieben ablehnen. Entscheidend sind vollständige Angaben, faire Bedingungen und die konkreten Auswirkungen auf die Liegenschaft.

Was gilt als Untermiete?

Eine Untermiete liegt vor, wenn die Hauptmieterin oder der Hauptmieter die gemietete Sache ganz oder teilweise gegen Entgelt einer Drittperson zum Gebrauch überlässt. Typische Fälle sind:

• ein Zimmer wird in einer Wohngemeinschaft weitervermietet,
• die ganze Wohnung wird während eines Auslandaufenthalts befristet überlassen,
• Geschäftsräume oder einzelne Arbeitsplätze werden weitergegeben,
• eine Wohnung wird wiederholt über eine Buchungsplattform angeboten.

Der Hauptmietvertrag bleibt bestehen. Gegenüber der Eigentümerschaft bleibt die Hauptmieterschaft für den Mietzins, Schäden, Rücksichtnahme und die vertragsgemässe Nutzung verantwortlich. Der Untermietvertrag schafft kein direktes Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Hauptvermieterin.

Muss die Vermieterschaft zustimmen?

Ja. Art. 262 OR macht die Untervermietung von der Zustimmung der Vermieterschaft abhängig. Das geltende Recht schreibt für das Gesuch keine besondere Form vor. Aus Beweisgründen sollten Anfrage und Zustimmung trotzdem schriftlich erfolgen.

Das Gesuch sollte vor Abschluss oder Beginn der Untermiete gestellt werden. Eine eigenmächtige Untervermietung ist riskant, selbst wenn die Bedingungen im Nachhinein zulässig erscheinen.

Welche Angaben gehören in das Gesuch?

Die Vermieterschaft darf die Bedingungen der Untermiete kennen. Für eine prüfbare Anfrage sollten mindestens folgende Angaben vorliegen:

• Name und Kontaktdaten der vorgesehenen Untermietperson,
• ganze Wohnung oder genau bezeichnete Räume,
• Beginn und geplante Dauer der Untervermietung,
• vereinbarter Untermietzins und Nebenkosten,
• mitvermietete Möbel oder zusätzliche Leistungen,
• Anzahl einziehender Personen und Nutzungszweck,
• bei vollständiger Untervermietung der Grund der Abwesenheit und die geplante Rückkehr.

Ändern sich später Person, Dauer, Preis oder Nutzungsart wesentlich, sollte die Zustimmung erneut eingeholt oder die Vermieterschaft zumindest unverzüglich informiert werden.

Wann darf die Zustimmung verweigert werden?

Das Gesetz nennt drei Ablehnungsgründe. Die Gerichte Zürich erläutern diese Voraussetzungen anhand der Rechtsprechung.

1. Bedingungen werden nicht offengelegt

Verweigert die Mieterschaft Angaben zu Mietzins, Dauer, Umfang oder Art der Nutzung, kann die Vermieterschaft das Gesuch ablehnen. Ein blosses «Ich möchte untervermieten» reicht nicht, wenn die notwendigen Prüfungsinformationen fehlen.

2. Die Bedingungen sind missbräuchlich

Der Untermietzins darf nicht dazu dienen, ohne sachlichen Grund Gewinn aus der gemieteten Wohnung zu erzielen. Ein Aufschlag kann gerechtfertigt sein, wenn Möbel, Internet, Reinigung oder andere konkrete Leistungen mitüberlassen werden. Dafür gibt es keine allgemeine gesetzliche Pauschale von 10 oder 20 Prozent. Massgeblich sind tatsächliche Kosten und Leistungen.

Für die Prüfung sollten Hauptmietzins, Nebenkosten, Umfang der überlassenen Räume sowie dokumentierte Zuschläge transparent gegenübergestellt werden.

3. Der Vermieterschaft entstehen wesentliche Nachteile

Wesentliche Nachteile können etwa drohen, wenn die vorgesehene Nutzung zu Überbelegung, erhöhter Störung, unsachgemässer Nutzung oder einer vertragswidrigen Zweckänderung führt. Auch die unbefristete Weitergabe der ganzen Wohnung ohne erkennbare Absicht der Hauptmieterschaft, später selbst zurückzukehren, kann nach der Rechtsprechung einen Ablehnungsgrund bilden.

Allgemeine Vermutungen oder persönliche Abneigung gegen eine Untermietperson genügen dagegen nicht. Die Nachteile müssen konkret mit dem Mietverhältnis oder der Liegenschaft zusammenhängen.

Ist eine dauerhafte Untervermietung der ganzen Wohnung erlaubt?

Die vollständige Untervermietung ist nicht automatisch unzulässig. Sie wird jedoch problematisch, wenn die Hauptmieterschaft die Wohnung dauerhaft aufgibt und keine realistische Rückkehrabsicht mehr hat. Dann dient das Untermietverhältnis faktisch als Übertragung des Hauptmietvertrags, ohne dass die Vermieterschaft eine neue Vertragspartei auswählen kann.

Bei einer befristeten Abwesenheit sollten Rückkehrabsicht und Dauer plausibel dokumentiert werden, beispielsweise durch Studien-, Arbeits- oder Reisezeitraum. Eine bloss theoretische Möglichkeit der Rückkehr reicht bei einer auf Dauer angelegten vollständigen Weitergabe nicht zwingend aus.

Was gilt bei Airbnb und anderen Buchungsplattformen?

Auch eine kurzzeitige, entgeltliche Überlassung über Airbnb oder ähnliche Plattformen kann eine Untervermietung sein. Eine allgemeine Zustimmung zur klassischen Untermiete deckt nicht automatisch einen häufig wechselnden, hotelähnlichen Betrieb ab.

Die offiziellen Mietrechtsinformationen der Gerichte Zürich weisen darauf hin, dass sich Vermieterinnen und Vermieter einer hotelähnlichen Nutzung von Wohnraum widersetzen können. Zu prüfen sind insbesondere:

• Häufigkeit und Dauer der einzelnen Vermietungen,
• wechselnde Zahl von Gästen,
• Preisgestaltung und allfällige Gewinnabsicht,
• Störungen, Sicherheits- und Schlüsselthemen,
• vertraglicher Wohnzweck sowie Hausordnung,
• kommunale oder kantonale Vorschriften zur Kurzzeitvermietung.

Wer eine Mietwohnung über Plattformen anbieten will, sollte deshalb die konkrete Nutzung ausdrücklich beschreiben und die Zustimmung vor der ersten Buchung einholen.

Was riskiert die Mieterschaft ohne Zustimmung?

Eine unerlaubte Untervermietung führt nicht in jedem Fall automatisch zur sofortigen Vertragsauflösung. Sie kann aber eine Vertragsverletzung darstellen. Besonders ernst ist die Situation, wenn ein gesetzlicher Ablehnungsgrund besteht und die Mieterschaft trotz Abmahnung an der Untervermietung festhält.

Die Gerichte Zürich weisen darauf hin, dass dann eine ordentliche oder unter Umständen ausserordentliche Kündigung drohen kann. Eine eigenmächtige Vermietung sollte daher nicht als Abkürzung gewählt werden, wenn die Verwaltung noch prüft oder weitere Angaben verlangt.

Was tun, wenn die Zustimmung zu Unrecht verweigert wird?

Lehnt die Vermieterschaft ohne gesetzlichen Grund ab, sollte die Mieterschaft zunächst schriftlich eine Begründung verlangen und fehlende Informationen nachreichen. Bleibt die Ablehnung bestehen, kann sie die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen und die Zulässigkeit der Untermiete feststellen lassen.

Bis zur Klärung sollte die Untervermietung nicht eigenmächtig begonnen werden. Das reduziert das Risiko, dass aus dem Streit zusätzlich ein Kündigungsverfahren entsteht.

Was gehört in einen Untermietvertrag?

Ein schriftlicher Vertrag verhindert Unklarheiten zwischen Haupt- und Untermieterschaft. Er sollte enthalten:

• Vertragsparteien und genaue Bezeichnung der Räume,
• Beginn, Dauer und Kündigungsregelung,
• Mietzins, Nebenkosten und Zahlungsfrist,
• mitvermietete Möbel und Schlüssel,
• Nutzung gemeinsamer Räume und Hausordnung,
• Regelung zu Reinigung, Schäden und Rückgabe,
• Hinweis auf die Zustimmung der Hauptvermieterschaft.

Wird für Wohnräume eine Kaution verlangt, gelten die Schutzregeln von Art. 257e OR. Weitere Hinweise enthält der Ratgeber zur Mietkaution in der Schweiz.

Checkliste für Verwaltungen und Vermieter

1. Gesuch und alle Bedingungen vollständig einfordern.
2. Haupt- und Untermietzins nachvollziehbar vergleichen.
3. Dauer, Personenzahl und Nutzungszweck prüfen.
4. Bei vollständiger Untervermietung die Rückkehrabsicht klären.
5. Konkrete Nachteile für Haus oder Mietverhältnis dokumentieren.
6. Zustimmung, Auflagen oder Ablehnung schriftlich begründen.
7. Änderungen und Ablaufdatum überwachen.
8. Bei Pflichtverletzungen verhältnismässig und dokumentiert vorgehen.

Welche Regeln gelten aktuell?

Über eine Änderung des Untermietrechts wurde am 24. November 2024 abgestimmt. Für die heutige Praxis ist der aktuell auf Fedlex publizierte Art. 262 OR massgeblich. Gesuche sollten deshalb nicht anhand des damaligen Abstimmungstextes, sondern nach dem geltenden Gesetz und der aktuellen Rechtsprechung beurteilt werden.