Mietvertrag als Vermieter kündigen: Form, Fristen und häufige Fehler

Eine Vermieterkündigung ist in der Schweiz nur wirksam, wenn Termin, Frist und Form stimmen. Bei Wohnungen und Geschäftsräumen ist das kantonal genehmigte Formular zwingend. Bei einer Familienwohnung gelten zusätzliche Zustellregeln.

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

Ein befristetes Mietverhältnis endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Wird es danach stillschweigend fortgesetzt, gilt es als unbefristet. Das regelt Art. 266 OR.

Ein unbefristeter Vertrag wird durch Kündigung beendet. Massgebend sind zuerst die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine. Soweit der Vertrag keine abweichende Regel enthält, gelten die gesetzlichen Vorgaben und die ortsüblichen Termine.

Welche Kündigungsfrist gilt für Wohnungen?

Für Wohnungen sieht Art. 266c OR eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin vor. Gibt es keinen Ortsgebrauch, kann auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden.

Der Mietvertrag kann längere Fristen oder bestimmte Kündigungstermine festlegen. Diese sind vor der Vorbereitung der Kündigung genau zu prüfen. Eine zu kurze Frist macht die Erklärung nicht automatisch bedeutungslos: Nach Art. 266a OR wirkt eine Kündigung bei falsch gewähltem Termin grundsätzlich auf den nächstmöglichen Termin. Trotzdem verursacht ein solcher Fehler unnötige Unsicherheit und Verzögerung.

Was gilt für Geschäftsräume?

Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Frist nach Art. 266d OR sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin. Fehlt ein Ortsgebrauch, gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Auch hier kann der Vertrag längere Fristen oder feste Termine vorsehen.

Bei gemischt genutzten Objekten sollte vorab geklärt werden, welche Regeln auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar sind. Die Bezeichnung im Vertrag allein löst nicht jede Abgrenzungsfrage.

Warum ist das amtliche Kündigungsformular zwingend?

Vermieter müssen Wohn- und Geschäftsräume mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Das Formular informiert die Mietpartei darüber, wie sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Pflicht ergibt sich aus Art. 266l OR.

Das Formular muss zum Kanton gehören, in dem das Mietobjekt liegt. Vor dem Versand ist deshalb die aktuelle Version bei der zuständigen kantonalen Stelle zu beziehen. Wird die vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig.

Was gilt bei einer Familienwohnung?

Dient die Wohnung als Familienwohnung, muss der Vermieter die Kündigung sowie eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung separat an die mietende Person und deren Ehegatten zustellen. Für eingetragene Partnerschaften gilt eine entsprechende Regel. Grundlage ist Art. 266n OR.

Die getrennte Zustellung ist auch dann wichtig, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat. Die Verwaltung sollte den Familienstatus deshalb vor jeder Kündigung anhand der vorhandenen Informationen prüfen und den Versand dokumentieren.

Muss der Vermieter die Kündigung begründen?

Die Gegenpartei kann verlangen, dass die Kündigung begründet wird. Das sieht Art. 271 OR vor. Eine klare, wahrheitsgemässe und belegbare Begründung ist deshalb praktisch wichtig, auch wenn das amtliche Formular nicht in jedem Fall eine ausführliche Darstellung verlangt.

Vor dem Versand sollten Eigentümer und Verwaltung den Kündigungsgrund, die relevanten Unterlagen und die zeitliche Abfolge intern dokumentieren. Widersprüchliche oder nachträglich wechselnde Erklärungen können bei einer Anfechtung problematisch sein.

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich?

Eigenbedarf kann ein nachvollziehbarer Grund für eine ordentliche Kündigung sein. Er ersetzt aber weder das amtliche Formular noch die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist. Die Mietpartei kann auch eine Eigenbedarfskündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen.

Bei der Interessenabwägung zur Erstreckung berücksichtigt das Gesetz unter anderem die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien sowie einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters oder naher Verwandter. Die Grundlage steht in Art. 272 OR. Eigenbedarf sollte deshalb konkret, aktuell und nachvollziehbar dokumentiert werden.

Wann kann eine Kündigung angefochten werden?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz nennt in Art. 271a OR verschiedene typische Fälle, etwa Kündigungen wegen der berechtigten Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis oder während bestimmter Verfahren und Sperrfristen.

Die Mietpartei muss eine Kündigung grundsätzlich innert 30 Tagen nach deren Empfang bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Innerhalb derselben Frist ist auch ein Begehren um Erstreckung einzureichen. Darauf weist neben Art. 273 OR auch die Zivil- und Strafgerichtsbarkeit des Kantons Bern hin.

Wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?

Eine Erstreckung kommt in Betracht, wenn die Beendigung für die Mietpartei oder deren Familie eine Härte bewirken würde, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach Art. 272b OR beträgt die maximale Erstreckungsdauer bei Wohnräumen vier Jahre und bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Das Gericht oder die Schlichtungsbehörde beurteilt den konkreten Einzelfall; das Gesetz kennt zudem Ausschlussgründe.

Zustellung und Dokumentation

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist entscheidend, dass die Kündigung rechtzeitig bei der Mietpartei eintrifft. Vermieter sollten deshalb nicht bis zum letzten Tag warten. Eine nachweisbare Versandart, ausreichend zeitlicher Puffer und eine vollständige Kopie der versandten Unterlagen helfen, den Ablauf später zu belegen.

Zur Akte gehören mindestens Mietvertrag, amtliches Formular, allfälliges Begleitschreiben, Versandnachweise, Zustellinformationen und die interne Dokumentation des Kündigungsgrundes.

Checkliste vor dem Versand

1. Vertragsart klären: Ist das Mietverhältnis befristet oder unbefristet?
2. Termin berechnen: Vertrag, Kündigungsfrist und Kündigungstermin gemeinsam prüfen.
3. Objekt einordnen: Wohnung, Geschäftsraum oder besondere gemischte Nutzung?
4. Formular wählen: Aktuelles amtliches Formular des Objektkantons verwenden.
5. Parteien prüfen: Alle Vertragsparteien und eine mögliche Familienwohnung berücksichtigen.
6. Grund dokumentieren: Begründung und Belege intern vollständig festhalten.
7. Sperrfristen prüfen: Laufende oder frühere mietrechtliche Verfahren berücksichtigen.
8. Rechtzeitig zustellen: Puffer einplanen und Zustellung nachweisbar dokumentieren.
9. Unterlagen archivieren: Formular, Begleitschreiben und Versandnachweise ablegen.

Häufige Fehler vermeiden

• Nur einen gewöhnlichen Brief statt des amtlichen Formulars senden.
• Ein Formular aus dem falschen Kanton oder eine veraltete Version verwenden.
• Vertragliche Kündigungstermine übersehen.
• Bei einer Familienwohnung nur an die mietende Person zustellen.
• Den Kündigungsgrund nicht dokumentieren oder später widersprüchlich erklären.
• Eine mögliche Sperrfrist nicht prüfen.
• Zu knapp versenden und dadurch den gewünschten Termin verpassen.