Mietkaution Schweiz: Sperrkonto, Höhe und Freigabe

Eine Mietkaution sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis. Bei Wohnräumen darf sie höchstens drei Monatszinse betragen. Geld oder Wertpapiere müssen bei einer Bank auf einem Konto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen der Mietpartei lautet.

Ist eine Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Eine Sicherheitsleistung ist nicht automatisch geschuldet, sondern muss vereinbart werden. Enthält der Mietvertrag eine Kautionsklausel, sind Höhe, Form und Fälligkeit möglichst eindeutig festzuhalten.

Die zentralen Regeln stehen in Art. 257e des Obligationenrechts. Sie gelten für Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren bei Wohn- und Geschäftsräumen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei der Miete von Wohnräumen darf die Vermieterschaft höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. Eine tiefere Kaution kann vertraglich vereinbart werden. Die gesetzliche Höchstgrenze darf bei Wohnungen nicht durch zusätzliche Gelddepots umgangen werden.

Für Geschäftsräume nennt Art. 257e OR keine entsprechende Dreimonatsgrenze. Dort kommt der konkreten vertraglichen Regelung deshalb besondere Bedeutung zu. Höhe und Zweck der Sicherheit sollten zur Laufzeit, Nutzung und zum tatsächlichen Risiko passen.

Auf wessen Namen muss das Sperrkonto lauten?

Wird die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren geleistet, muss sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen der Mietpartei lautet. Die Vermieterschaft darf die Kaution nicht mit ihrem eigenen Vermögen vermischen oder auf dem gewöhnlichen Verwaltungskonto behalten.

Auch die offizielle Mietrechtsinformation der Gerichte Zürich fasst diese Grundsätze zusammen. Für die Verwaltung ist wichtig, Kontoeröffnung, Einzahlung und Verpfändung vollständig im Mieterdossier zu dokumentieren.

Wann sollte die Kaution einbezahlt werden?

Massgebend ist die Fälligkeit im Mietvertrag. In der Praxis wird die vollständige Einzahlung häufig vor der Schlüsselübergabe vereinbart. Verwaltung und Mietpartei sollten genügend Zeit für die Kontoeröffnung einplanen, da Banken Identifikation und Vertragsunterlagen benötigen können.

Vor der Übergabe sollte die Verwaltung nicht nur einen Auftrag zur Kontoeröffnung, sondern den tatsächlichen Nachweis der hinterlegten Sicherheit prüfen. Gleichzeitig müssen Mietvertrag, Depotbetrag und Kontoinhaber übereinstimmen.

Welche Forderungen kann die Kaution sichern?

Je nach Mietvertrag kann die Sicherheit offene Forderungen aus dem Mietverhältnis abdecken, insbesondere:

• ausstehende Mietzinse,
• geschuldete Nebenkosten,
• vom Mieter zu verantwortende Schäden,
• weitere klar ausgewiesene Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Die Kaution ist jedoch kein pauschaler Betrag, den die Vermieterschaft bei Vertragsende automatisch behalten darf. Jede Forderung muss bestehen, beziffert und nachvollziehbar belegt werden.

Normale Abnutzung oder ersatzpflichtiger Schaden?

Die Mietpartei muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für normale Abnutzung besteht daher grundsätzlich keine Schadenersatzpflicht. Das folgt aus Art. 267 OR.

Ob eine Veränderung normale Abnutzung oder ein Schaden ist, hängt vom Zustand bei Einzug, der Nutzungsdauer, der Art des Mangels und den Umständen des Einzelfalls ab. Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen und eine klare Beschreibung sind deshalb für beide Seiten wichtig.

Was muss die Verwaltung bei der Wohnungsabgabe tun?

Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel, für welche die Mietpartei einstehen soll, sofort melden. Unterbleibt diese Mitteilung, können Ansprüche verloren gehen, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren. Später entdeckte versteckte Mängel müssen ebenfalls sofort angezeigt werden. Die Regel steht in Art. 267a OR.

Ein sorgfältiges Abgabeprotokoll sollte Raum für Raum den Zustand, festgestellte Mängel, Schlüssel, Zählerstände und Vorbehalte erfassen. Ist die Verantwortlichkeit oder Schadenshöhe noch unklar, darf das Protokoll keine unbelegten definitiven Schuldanerkennungen unterstellen.

Wie wird das Mietzinsdepot freigegeben?

Bestehen nach der Abgabe keine offenen Forderungen, können Mietpartei und Vermieterschaft die Freigabe gemeinsam veranlassen. Die Bank zahlt das Guthaben gemäss dem gemeinsamen Auftrag aus.

Besteht nur über einen Teilbetrag Uneinigkeit, können die Parteien eine Teilfreigabe vereinbaren und den strittigen Betrag vorerst gesperrt lassen. Damit wird nicht mehr Kapital blockiert, als für die offene Frage erforderlich ist. Eine einseitige Auszahlung an die Vermieterschaft ist ohne die gesetzlichen Voraussetzungen nicht möglich.

Was passiert bei Streit über Schäden oder offene Beträge?

Ohne Zustimmung beider Parteien darf die Bank die Sicherheit nur gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Die Vermieterschaft muss ihren Anspruch somit rechtlich durchsetzen, wenn keine Einigung möglich ist.

Eine blosse Rechnung oder ein interner Schadensrapport genügt der Bank nicht als Auszahlungsgrundlage. Für eine sachliche Einigung sollte die Verwaltung der Mietpartei eine Schlussabrechnung mit Belegen, Berechnung und bereits berücksichtigten Zahlungen zustellen.

Wann kann die Mietpartei die Kaution allein zurückfordern?

Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mietpartei von der Bank die Rückerstattung verlangen. Diese Jahresregel ist keine allgemeine Wartefrist: Sind alle Fragen früher geklärt, kann und sollte das Depot früher gemeinsam freigegeben werden.

Umgekehrt genügt es für die Vermieterschaft nicht, Forderungen nur intern zu notieren. Soll die Auszahlung nach Ablauf des Jahres verhindert werden, muss der Anspruch rechtzeitig in der gesetzlich erforderlichen Form geltend gemacht worden sein.

Checkliste für Vermieter und Verwaltung

1. Kaution vereinbaren: Höhe, Form und Fälligkeit im Mietvertrag eindeutig festhalten.
2. Grenze prüfen: Bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse verlangen.
3. Sperrkonto eröffnen: Konto oder Depot auf den Namen der Mietpartei führen.
4. Einzahlung belegen: Bestätigung vor der Schlüsselübergabe im Dossier ablegen.
5. Einzug dokumentieren: Anfangszustand mit Protokoll und bei Bedarf Fotos festhalten.
6. Auszug vorbereiten: Termin, Schlüssel und offene Positionen frühzeitig koordinieren.
7. Mängel sofort melden: Prüf- und Rügepflicht bei der Rückgabe einhalten.
8. Schlussabrechnung erstellen: Forderungen beziffern und mit Belegen erklären.
9. Depot freigeben: Unbestrittene Beträge nicht unnötig blockieren.
10. Jahresfrist überwachen: Strittige Ansprüche rechtzeitig bearbeiten und nötigenfalls geltend machen.

Häufige Fehler vermeiden

• Die Kaution auf ein Konto der Vermieterschaft einzahlen lassen.
• Bei Wohnräumen mehr als drei Monatszinse verlangen.
• Die tatsächliche Einzahlung vor der Übergabe nicht kontrollieren.
• Normale Abnutzung als Schaden verrechnen.
• Mängel erst Wochen nach der Rückgabe melden.
• Das gesamte Depot wegen eines kleinen offenen Teilbetrags blockieren.
• Die einjährige Frist ohne rechtliche Geltendmachung verstreichen lassen.