Mietzins nicht bezahlt: Vorgehen für Vermieter in der Schweiz

Bleibt der Mietzins aus, ist schnelles, aber formell korrektes Handeln entscheidend. Eine gewöhnliche Zahlungserinnerung beendet den Mietvertrag nicht. Für die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssen Betrag, Zahlungsfrist, Zustellung und Kündigungsformular genau stimmen.

Wann liegt ein relevanter Zahlungsrückstand vor?

Die besondere Regel von Art. 257d OR gilt, wenn die Mieterschaft nach Übernahme des Mietobjekts mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand ist. Zuerst sind deshalb Mietvertrag, vereinbarte Fälligkeit, Zahlungseingänge und allfällige Gutschriften zu prüfen.

Für die Kündigungsandrohung müssen die offenen Positionen klar bestimmbar sein. Die veröffentlichte Rechtsprechung des Obergerichts Zürich zeigt, weshalb Sammelbeträge riskant sind: Werden kündigungsrelevante Mietzinse mit Reparaturkosten, Verwaltungsgebühren oder anderen Forderungen vermischt, kann die Zahlungsaufforderung zu unbestimmt sein.

Die Verwaltung sollte deshalb für jede Position mindestens Mietobjekt, betroffenen Monat oder Abrechnungszeitraum, Forderungsart, Fälligkeit und offenen Betrag dokumentieren. Eine Kontenübersicht ist hilfreich, ersetzt aber nicht die klare Bezeichnung im Schreiben.

Erinnerung, Mahnung und Kündigungsandrohung unterscheiden

Eine freundliche Erinnerung kann sinnvoll sein, wenn eine Zahlung erstmals fehlt oder eine Bankbuchung unklar ist. Sie ist jedoch nicht zwingend Voraussetzung für das Verfahren nach Art. 257d OR. Soll die gesetzliche Zahlungsfrist ausgelöst werden, muss das Schreiben gleichzeitig drei Elemente enthalten:

1. die klare Aufforderung, den genau bezeichneten Rückstand zu bezahlen;
2. eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsräumen;
3. die eindeutige Androhung, dass das Mietverhältnis bei unbenutztem Ablauf der Frist gekündigt wird.

Die offiziellen Mietrechtsinformationen der Zürcher Gerichte stellen dafür auch einen Musterbrief zur Verfügung. Eigene Vorlagen sollten regelmässig kontrolliert werden, damit Frist, Androhung und Forderungsbezeichnung vollständig bleiben.

Wie wird die 30-Tage-Frist berechnet?

Die Frist beginnt nicht bereits mit dem Datum des Schreibens oder dem Versand. Massgebend ist die rechtliche Zustellung. Nach den Informationen der Berner Justiz gilt die Androhung als zugestellt, wenn sie entgegengenommen, die Annahme verweigert oder eine nicht abgeholte Sendung nach Ablauf der postalischen Abholfrist als zugestellt gilt. Der auf die Zustellung folgende Tag ist der erste Fristtag.

Für den Nachweis empfiehlt sich der eingeschriebene Versand. Die Sendungsverfolgung, eine Kopie des vollständigen Schreibens und die Berechnung des letzten Fristtags gehören ins Mieterdossier. Bei knappen Terminen sollte stets mit einer Sicherheitsmarge gearbeitet werden.

Familienwohnung und eingetragene Partnerschaft

Bewohnt eine verheiratete Person oder eine Person in eingetragener Partnerschaft die Familienwohnung gemeinsam mit ihrer Partnerin oder ihrem Partner, muss die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung separat an beide Personen zugestellt werden. Dasselbe gilt später für die Kündigung. Ein gemeinsamer Umschlag genügt nicht.

Was passiert, wenn die Zahlung eingeht?

Wird der gesamte kündigungsrelevante Rückstand innerhalb der angesetzten Frist bezahlt, kann darauf keine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR gestützt werden. Deshalb muss die Verwaltung den Zahlungseingang bis zum Fristende sorgfältig prüfen und eindeutig verbuchen.

Bei einer Teilzahlung ist zu klären, welche Forderung damit getilgt werden sollte und welcher Betrag noch offen bleibt. Unklare Verrechnungen, nachträglich geänderte Zahlungspläne oder mündliche Zusagen erhöhen das Prozessrisiko. Eine Stundungs- oder Ratenvereinbarung sollte immer schriftlich festhalten, welche Forderungen erfasst sind und ob das laufende Verfahren ausgesetzt oder beendet wird.

Kündigung nach unbenutztem Ablauf der Frist

Bleibt die vollständige Zahlung aus, darf die Kündigung erst nach Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist ausgesprochen werden. Für Wohn- und Geschäftsräume gilt danach eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats. Die Vermieterschaft muss das amtlich genehmigte kantonale Formular verwenden. Das offizielle Kündigungsformular des Kantons Bern enthält die einschlägigen Gesetzesbestimmungen und Rechtsmittelhinweise.

Auch die Kündigung ist allen Vertragsparteien korrekt zuzustellen. Bei einer Familienwohnung gehen separate Formulare an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner. Im Kündigungsgrund sollten die Zahlungsaufforderung und Art. 257d OR eindeutig genannt werden.

Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer gültigen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 272a OR ausgeschlossen. Ob die Kündigung tatsächlich alle Voraussetzungen erfüllt, kann dennoch Gegenstand eines Verfahrens sein. Formfehler bei Forderung, Frist oder Zustellung können die Kündigung unwirksam machen.

Kündigung und Betreibung sind zwei getrennte Verfahren

Die Kündigung beendet das Mietverhältnis, zieht den offenen Betrag aber nicht automatisch ein. Um die Geldforderung durchzusetzen, kann die Vermieterschaft unabhängig davon eine Betreibung einleiten. Das Bundesamt für Justiz stellt dafür Formulare und Informationen bereit; ein Betreibungsbegehren kann auch über den offiziellen Betreibungsschalter vorbereitet werden.

Umgekehrt ersetzt eine Betreibung weder die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung noch das amtliche Kündigungsformular. Für ein sauberes Dossier sollten Forderungsaufstellung, Korrespondenz, Zustellnachweise, Zahlungseingänge und Betreibungsunterlagen getrennt, aber miteinander verknüpft geführt werden.

Was ist mit der Mietkaution?

Die Mietkaution auf einem Sperrkonto steht der Vermieterschaft während des laufenden Mietverhältnisses nicht frei zur Verfügung. Sie ersetzt deshalb nicht das laufende Mietzinsinkasso. Nach Ende des Mietverhältnisses können offene Forderungen bei der Freigabe relevant werden. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag zur Mietkaution und Freigabe.

Häufige Fehler bei Mietzinsrückständen

• Unklarer Gesamtbetrag: Mietzins, Nebenkosten, Schäden und Gebühren werden ohne Aufschlüsselung zusammengefasst.
• Zu kurze Frist: Es werden weniger als 30 Tage angesetzt oder Versand- und Zustelldatum verwechselt.
• Fehlende Androhung: Das Schreiben verlangt die Zahlung, kündigt die Vertragsauflösung aber nicht eindeutig an.
• Zu frühe Kündigung: Das Formular wird vor Ablauf der Zahlungsfrist versandt.
• Falscher Termin: Die Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats wird nicht eingehalten.
• Familienwohnung übersehen: Schreiben und Formular werden nicht separat an beide Partner zugestellt.
• Falsche Form: Die Kündigung erfolgt mit einem normalen Brief statt mit dem amtlichen kantonalen Formular.
• Zahlungseingang nicht abgeglichen: Rechtzeitige Zahlungen oder Gutschriften bleiben unberücksichtigt.

Praxisablauf für Vermieter und Verwaltungen

1. Mietvertrag, Fälligkeit und Mieterkonto kontrollieren.
2. Offene Mietzinse und vertraglich geschuldete Nebenkosten exakt auflisten.
3. Zahlungsaufforderung mit mindestens 30 Tagen Frist und Kündigungsandrohung versenden.
4. Bei Familienwohnungen separate Zustellungen an beide Partner sicherstellen.
5. Zustellnachweis und letzten Fristtag im Dossier erfassen.
6. Zahlungen, Gutschriften und schriftliche Vereinbarungen bis Fristende prüfen.
7. Bei offenem Saldo nach Fristablauf das amtliche Formular korrekt ausstellen und zustellen.
8. Betreibung und weitere rechtliche Schritte separat beurteilen.

Die formellen Anforderungen einer gewöhnlichen Vermieterkündigung und die Anfechtungsfristen behandelt der Ratgeber Mietvertrag als Vermieter kündigen.