Mietzinserhöhung nach Sanierung: Was Vermieter umlegen dürfen

Neue Fenster, eine bessere Wärmedämmung oder ein moderner Lift können den Nutzen einer Mietwohnung erhöhen. Trotzdem darf nicht die gesamte Sanierungsrechnung auf die Mieterschaft überwälzt werden. Entscheidend sind der wertvermehrende Anteil, die tatsächlichen Kosten und eine formell korrekte Mitteilung.

Wann ist eine Mietzinserhöhung nach einer Sanierung zulässig?

Nach Art. 269a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Eine bauliche Verbesserung kann eine solche Mehrleistung darstellen.

Für die praktische Berechnung ist Art. 14 VMWG zentral. Die Bestimmung nennt wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserungen der Mietsache, zusätzliche Nebenleistungen sowie bestimmte energetische Massnahmen als Investitionen, die eine Mietzinserhöhung begründen können.

Die Erhöhung bezieht sich auf bestehende Mietverhältnisse. Sie ist nicht einfach ein Prozentsatz der gesamten Baukosten, sondern das Ergebnis einer nachvollziehbaren Kosten- und Nutzenabgrenzung.

Was ist werterhaltend und was wertvermehrend?

Werterhaltende Arbeiten stellen den bisherigen Zustand wieder her oder verhindern dessen Verschlechterung. Dazu gehören beispielsweise die Reparatur eines undichten Dachs, der Ersatz einer defekten Heizung durch ein vergleichbares Modell oder das Streichen stark abgenutzter Allgemeinflächen.

Wertvermehrende Arbeiten schaffen einen zusätzlichen Nutzen, verbessern den Standard oder erweitern die Mietsache. Beispiele können sein:

• erstmaliger Einbau eines Lifts,
• Anbau eines Balkons,
• Vergrösserung der Wohnfläche,
• deutliche Komfortsteigerung bei Küche oder Bad,
• zusätzliche Schall- oder Wärmedämmung,
• neue gemeinschaftliche Einrichtungen mit erkennbarem Nutzen.

Viele Projekte enthalten beide Elemente. Wird eine 25 Jahre alte Küche ersetzt und zugleich deutlich erweitert, ist der Ersatz des bisherigen Standards werterhaltend; nur die nachweisbare Verbesserung ist wertvermehrend. Eine saubere Aufteilung beginnt deshalb bereits bei Offerte, Auftrag und Bauabrechnung.

Was bedeutet die 50-bis-70-Prozent-Regel?

Bei umfassenden Überholungen gilt nach Art. 14 VMWG in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend. Diese Bandbreite erleichtert die Aufteilung, wenn sehr viele Erneuerungs- und Verbesserungsarbeiten zusammen ausgeführt werden.

Sie bedeutet jedoch nicht, dass bei jeder Renovation automatisch 70 Prozent umgelegt werden dürfen. Zuerst ist zu prüfen, ob überhaupt eine umfassende Überholung vorliegt. Sind die einzelnen Positionen klar trennbar, ist die konkrete Aufteilung aussagekräftiger. Ein hoher werterhaltender Anteil kann einen tieferen Wert rechtfertigen; ein überdurchschnittlicher Zusatznutzen kann innerhalb des gesetzlichen Rahmens für einen höheren Anteil sprechen.

Die gewählte Quote sollte anhand von Zustandsbericht, Projektbeschrieb, Rechnungen und Nutzen der Massnahmen begründet werden. Eine unbelegte Maximalquote erhöht das Anfechtungsrisiko.

Welche energetischen Massnahmen können angerechnet werden?

Die Verordnung zählt auch Verbesserungen zur Verminderung von Energieverlusten, zur rationelleren Energienutzung, zur Senkung von Emissionen und zum Einsatz erneuerbarer Energien zu den Mehrleistungen. Dazu können je nach Projekt etwa Fassaden- oder Dachdämmung, energetisch bessere Fenster, eine effizientere Wärmeerzeugung oder Solaranlagen gehören.

Auch hier muss zwischen dem ohnehin nötigen Ersatz und dem zusätzlichen energetischen Nutzen unterschieden werden. Wird eine vollständig defekte Anlage ersetzt, ist der reine Ersatz nicht automatisch vollständig wertvermehrend. Förderbeiträge der öffentlichen Hand sind gemäss Art. 14 VMWG von den anrechenbaren Investitionskosten abzuziehen.

Wie entsteht aus der Investition die Mietzinserhöhung?

Ausgangspunkt sind die tatsächlich abgerechneten Baukosten. Davon werden insbesondere folgende Positionen abgezogen oder ausgeschieden:

• rein werterhaltende Arbeiten,
• öffentliche Förderbeiträge,
• Versicherungsleistungen oder Beiträge Dritter,
• Kosten ohne Bezug zur betroffenen Mietsache,
• nicht nachvollziehbare oder nicht belegte Positionen.

Der verbleibende wertvermehrende Betrag bildet die Basis. Die zulässige jährliche Mehrleistung kann Bestandteile für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt enthalten. Welche Ansätze sachgerecht sind, hängt unter anderem von Nutzungsdauer, Finanzierungsumfeld und Art der Investition ab.

Anschliessend wird der Betrag nach einem objektiven Schlüssel auf die betroffenen Mietobjekte verteilt. Möglich sind beispielsweise Wohnfläche, Zimmerzahl, bisheriger Mietzins oder der konkrete Nutzen. Der Schlüssel muss zum Projekt passen: Von einem neuen Lift profitieren nicht zwingend alle Wohnungen im gleichen Umfang.

Vereinfachtes Beispiel zur Kostenabgrenzung

Eine Liegenschaft wird für CHF 500’000 umfassend saniert. Die dokumentierte Analyse ergibt einen wertvermehrenden Anteil von 60 Prozent. Zusätzlich wurden CHF 40’000 Förderbeiträge ausbezahlt.

• Gesamtkosten: CHF 500’000
• Wertvermehrender Anteil von 60 Prozent: CHF 300’000
• abzüglich anrechenbarer Förderbeiträge: CHF 40’000
• verbleibende Investitionsbasis: CHF 260’000

Die CHF 260’000 sind noch nicht die Mietzinserhöhung. Erst daraus werden die zulässigen jährlichen Kostenbestandteile ermittelt und sachgerecht auf die betroffenen Mietverhältnisse verteilt.

Wann darf die Erhöhung mitgeteilt werden?

Art. 14 VMWG erlaubt Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Verbesserungen erst, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die Belege vorliegen. Bei grösseren Projekten mit Teilzahlungen oder Nachträgen sollte die definitive Bauabrechnung abgewartet werden.

Eine Erhöhung auf Basis eines Kostenvoranschlags birgt das Risiko, dass Kosten, Förderbeiträge oder Wertvermehrungsanteil später nicht stimmen. Eine strukturierte Schlussabrechnung ist deshalb Teil der mietrechtlichen Begründung, nicht nur der internen Buchhaltung.

Welche Form und Fristen gelten?

Für Wohn- und Geschäftsräume muss die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Die Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mietpartei eintreffen und kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin wirksam werden.

Das Formular sollte die bisherige und neue Nettomiete, den Erhöhungsbetrag, den Wirksamkeitstermin und eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Ein blosser Hinweis wie «Sanierung» reicht bei einem komplexen Projekt kaum aus. Sinnvoll sind Projektbezeichnung, anrechenbare Investition, Berechnungsgrundlagen und Verteilungsschlüssel.

Die Erhöhung ist nichtig, wenn das vorgeschriebene Formular fehlt, keine Begründung angegeben wird oder die Mitteilung mit einer Kündigungsandrohung verbunden ist. Weitere formelle Hinweise enthält der Ratgeber zum Referenzzinssatz und zur Mietzinsanpassung.

Wie können Mieter die Erhöhung prüfen?

Mietparteien können eine Mietzinserhöhung nach Art. 270b OR innert 30 Tagen seit Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Eine transparente Dokumentation hilft deshalb beiden Seiten.

Prüfbar sein sollten insbesondere:

• Umfang und Abschlusszeitpunkt der Arbeiten,
• tatsächlich bezahlte und belegte Kosten,
• Abgrenzung zwischen Werterhalt und Wertvermehrung,
• abgezogene Förder- und Versicherungsleistungen,
• verwendete Verzinsungs-, Amortisations- und Unterhaltsansätze,
• Verteilung auf Liegenschaft und einzelne Mietobjekte.

Häufige Fehler von Vermietern

1. Gesamtkosten überwälzen: Werterhalt und Fremdbeiträge werden nicht ausgeschieden.
2. 70 Prozent ungeprüft ansetzen: Die Vermutung wird als automatische Pauschale behandelt.
3. Zu früh anzeigen: Arbeiten oder Schlussabrechnung sind noch nicht abgeschlossen.
4. Unpassenden Verteilschlüssel wählen: Der konkrete Nutzen der einzelnen Objekte fehlt.
5. Falsches Formular verwenden: Das kantonal genehmigte Formular fehlt oder ist veraltet.
6. Begründung zu knapp halten: Die Berechnung ist für die Mietpartei nicht nachvollziehbar.
7. Fristen falsch berechnen: Zustellung, Kündigungsfrist und Kündigungstermin werden verwechselt.

Checkliste für Verwaltung und Eigentümerschaft

1. Projekt bereits in Offerten nach Werterhalt und Verbesserung gliedern.
2. Rechnungen, Nachträge und Zahlungsbelege objektbezogen erfassen.
3. Förderbeiträge und Versicherungsleistungen vollständig abziehen.
4. Wertvermehrungsanteil pro Arbeitsgattung begründen.
5. Berechnungsansätze und Nutzungsdauer dokumentieren.
6. Sachgerechten Verteilungsschlüssel festlegen.
7. Definitive Bauabrechnung vor der Anzeige abwarten.
8. Kantonales Formular vollständig und widerspruchsfrei ausfüllen.
9. Zustellungs- und Kündigungsfristen pro Mietvertrag prüfen.
10. Berechnungsdossier für Rückfragen oder ein Schlichtungsverfahren bereithalten.