Referenzzinssatz 2026: Mietzins korrekt prüfen

Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt seit dem 2. September 2026 bei 1,25 %. Für laufende Mietverhältnisse entsteht dadurch gegenüber dem Vorquartal kein neuer Anpassungsanspruch. Beruht der heutige Nettomietzins aber noch auf 1,5 % oder mehr, kann grundsätzlich weiterhin ein Senkungsanspruch bestehen.

Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat am 1. September 2026 bestätigt, dass der für Mietverhältnisse massgebende Referenzzinssatz bei 1,25 % bleibt. Er gilt unverändert ab dem 2. September 2026 in der ganzen Schweiz. Der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen beträgt 1,31 %. Die nächste Bekanntgabe ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen.

Die aktuellen Werte und Publikationsdaten sind auf der offiziellen Seite des Bundesamts für Wohnungswesen zum Referenzzinssatz abrufbar.

Was bedeutet 1,25 % für bestehende Mietverhältnisse?

Da sich der Satz gegenüber der vorherigen Publikation nicht verändert hat, gibt es allein aus der Bekanntgabe vom September 2026 keinen neuen Erhöhungs- oder Senkungsanspruch. Anders sieht es aus, wenn der aktuelle Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 % oder höher beruht. Dann kann grundsätzlich weiterhin eine Herabsetzung verlangt werden.

Die massgebende Ausgangsbasis steht häufig im Mietvertrag oder in der letzten nicht angefochtenen Mitteilung über eine Mietzinsanpassung. Eine Änderung um 0,25 Prozentpunkte entspricht gemäss BWO grundsätzlich einer Mietzinsänderung von 3 % bei einer Erhöhung beziehungsweise 2,91 % bei einer Senkung. Diese Prozentsätze beziehen sich auf den Nettomietzins, nicht auf separat vereinbarte Heiz- und Nebenkosten.

Warum ist eine Senkung nicht immer genau 2,91 %?

Der Referenzzinssatz ist ein wichtiger, aber nicht der einzige Berechnungsfaktor. Bei der Prüfung eines Senkungsgesuchs können insbesondere folgende Positionen relevant sein:

• Teuerung: Die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise kann im gesetzlich zulässigen Umfang berücksichtigt werden.
• Allgemeine Kostensteigerungen: Nachweisbare Veränderungen bei Unterhalts- und Betriebskosten können in die Berechnung einfliessen.
• Frühere Anpassungen: Bereits gewährte Senkungen oder durchgesetzte Erhöhungen verändern die Ausgangsbasis.
• Vertragstyp: Für indexierte oder gestaffelte Mietzinse sowie bestimmte geförderte oder luxuriöse Wohnungen gelten besondere Regeln.

Deshalb sollte jedes Mietverhältnis einzeln berechnet und dokumentiert werden. Eine pauschale Senkung über ein ganzes Portfolio kann zu falschen Ergebnissen führen.

So bearbeiten Vermieter ein Senkungsgesuch

1. Eingang festhalten: Datum, Mietobjekt und verlangte Anpassung dokumentieren.
2. Ausgangsbasis prüfen: Mietvertrag und letzte Mietzinsmitteilung heranziehen.
3. Referenzzinsdifferenz berechnen: Den damaligen Satz mit den aktuell geltenden 1,25 % vergleichen.
4. Weitere Faktoren belegen: Teuerung und Kostenveränderungen nur nachvollziehbar und objektbezogen anrechnen.
5. Innert 30 Tagen antworten: Das Gesuch gutheissen oder eine vollständige, verständliche Berechnung zustellen.
6. Anpassung umsetzen: Bei einer berechtigten Senkung Mieterstammdaten, Sollstellung und Korrespondenz sauber aktualisieren.

Nach den offiziellen Erläuterungen des BWO muss die Vermieterschaft innerhalb von 30 Tagen auf ein Senkungsgesuch reagieren. Wird es abgelehnt, sollten die verrechneten Faktoren klar begründet sein. Erfolgt keine Antwort oder besteht Uneinigkeit, kann die Mietpartei die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen. Die rechtliche Grundlage für das Herabsetzungsbegehren findet sich in Art. 270a des Obligationenrechts.

Beispiel für eine erste Plausibilitätsprüfung

Ein Nettomietzins von CHF 2’000 beruht auf einem Referenzzinssatz von 1,5 %. Die Senkung auf 1,25 % ergibt isoliert betrachtet einen Anspruch von 2,91 %, also CHF 58.20 pro Monat. Der rechnerische Nettomietzins läge damit zunächst bei CHF 1’941.80.

Dieses Beispiel ist noch keine vollständige Mietzinsberechnung. Zulässige Teuerungs- oder Kostenpositionen können den Betrag reduzieren. Auch die vertragliche Ausgangslage muss stimmen. Separat vereinbarte Nebenkosten werden durch die Referenzzinsänderung nicht automatisch angepasst.

Was gilt bei einer künftigen Erhöhung?

Steigt der Referenzzinssatz künftig, genügt eine rechnerische Begründung allein nicht. Eine Mietzinserhöhung muss auf einem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Sie muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mietpartei eintreffen und kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin wirksam werden. Das BWO fasst diese formellen Anforderungen in seinen Fragen und Antworten zum Referenzzinssatz zusammen; die gesetzlichen Vorgaben stehen insbesondere in Art. 269d OR.

Checkliste für die Liegenschaftsverwaltung

• Referenzzinssatz pro Mietverhältnis im System hinterlegen.
• Letzte verbindliche Mietzinsänderung digital ablegen.
• Nettomietzins und Nebenkosten getrennt führen.
• Index- und Staffelmietverträge separat kennzeichnen.
• Senkungsgesuche mit Eingangs- und Antwortfrist erfassen.
• Kostenveränderungen mit Belegen und Berechnungsperiode dokumentieren.
• Anpassungen in Sollstellung und Mieterkorrespondenz abstimmen.
• Die vierteljährlichen BWO-Publikationen verfolgen.

Häufige Fehler vermeiden

• Den aktuellen Referenzzinssatz mit dem Hypothekarzins des Eigentümers verwechseln.
• Die Berechnung auf Bruttomiete inklusive Nebenkosten anwenden.
• Die Ausgangsbasis aus Vertrag oder letzter Anpassungsanzeige nicht prüfen.
• Kostensteigerungen pauschal und ohne nachvollziehbare Grundlage verrechnen.
• Ein Gesuch liegen lassen und die 30-tägige Antwortfrist verpassen.
• Besondere Mietvertragsarten wie Index- oder Staffelmieten übersehen.