Eigenmietwert abgeschafft: Was Eigentümer ab 2029 beachten müssen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen, gilt aber noch nicht. Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 werden selbstgenutzte Liegenschaften weiterhin nach dem bisherigen System besteuert.

Ist der Eigenmietwert bereits abgeschafft?

Nein. Die Schweizer Stimmberechtigten haben die Reform am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten anschliessend auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Dies bestätigt die Steuerverwaltung des Kantons Bern in ihrer aktuellen Fachinformation.

Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 bleibt es deshalb beim bisherigen System: Wer eine Liegenschaft selbst nutzt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Im Gegenzug können im gesetzlichen Rahmen Schuldzinsen und werterhaltende Liegenschaftskosten abgezogen werden.

Was ändert sich am 1. Januar 2029?

Mit dem Systemwechsel fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum im Privatvermögen weg. Das gilt sowohl für die Erstliegenschaft als auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Im Gegenzug entfallen oder verändern sich verschiedene Abzüge.

Die offizielle Übersicht des Eidgenössischen Finanzdepartements nennt als Kernpunkte:

• kein steuerbares Einkommen aus dem Eigenmietwert mehr,
• kein allgemeiner Abzug der Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften,
• starke Einschränkung des privaten Schuldzinsenabzugs,
• befristeter Schuldzinsenabzug für bestimmte Ersterwerbende,
• weiterhin mögliche Abzüge bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften,
• kantonaler Spielraum bei einzelnen Abzügen und bei einer besonderen Steuer auf Zweitliegenschaften.

Was passiert mit Unterhaltskosten?

Bei selbstgenutzten Liegenschaften können die üblichen Liegenschaftsunterhaltskosten ab 2029 bei der direkten Bundessteuer grundsätzlich nicht mehr abgezogen werden. Dazu gehören heute beispielsweise werterhaltende Reparaturen, Unterhaltsarbeiten sowie bestimmte Betriebs- und Verwaltungskosten.

Auch der Abzug für energiesparende und umweltschonende Investitionen entfällt bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone dürfen solche Abzüge jedoch in ihren Kantons- und Gemeindesteuern längstens bis 2050 weiterführen. Ob und in welchem Umfang sie dies tun, richtet sich nach dem jeweiligen kantonalen Recht.

Im Kanton Bern waren gemäss dem am 21. September 2026 abrufbaren Stand insbesondere die künftigen kantonalen Abzüge für Energiesparmassnahmen noch politisch zu klären. Eigentümer sollten deshalb Bundessteuer und Kantonssteuer getrennt betrachten und kantonale Entscheide nicht vorwegnehmen.

Bleiben Kosten vermieteter Liegenschaften abzugsfähig?

Ja. Mieterträge und Pachterträge bleiben steuerbar. Deshalb können die damit zusammenhängenden Liegenschaftsunterhaltskosten auch nach dem Systemwechsel grundsätzlich weiterhin abgezogen werden. Die Abgrenzung zwischen Selbstnutzung und Vermietung wird dadurch wichtiger.

Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Objekten müssen Nutzung, Erträge und Aufwendungen nachvollziehbar getrennt werden. Rechnungen, Flächenaufteilungen, Mietverträge und Nutzungszeiträume sollten so dokumentiert sein, dass der vermietete Anteil belegt werden kann. Eine saubere Liegenschaftsbuchhaltung erleichtert diese Zuordnung.

Wie verändert sich der Schuldzinsenabzug?

Für Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge entfällt der allgemeine private Schuldzinsenabzug künftig grundsätzlich. Das betrifft nicht nur die Hypothek auf dem selbstgenutzten Eigenheim: Für die neue Berechnung ist nicht entscheidend, auf welchem Vermögenswert eine Schuld rechtlich lastet.

Wer Liegenschaften vermietet oder verpachtet, kann private Schuldzinsen weiterhin teilweise abziehen. Die Höhe wird nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode bestimmt. Vereinfacht wird der Wert der vermieteten und verpachteten Grundstücke ins Verhältnis zum gesamten beweglichen und unbeweglichen Vermögen gesetzt.

Das offizielle Faktenblatt der ESTV zur neuen Schuldzinsenregelung zeigt dazu konkrete Berechnungsbeispiele. Bei mehreren Immobilien und weiteren Vermögenswerten sollte die künftige Quote individuell berechnet werden.

Welcher Abzug gilt für Ersterwerbende?

Personen, die erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwerben und es als Erstliegenschaft selbst nutzen, erhalten einen zeitlich begrenzten Schuldzinsenabzug. Der anfängliche Höchstbetrag beträgt:

• CHF 10’000 für verheiratete Ehepaare,
• CHF 5’000 für die übrigen Steuerpflichtigen.

Der maximale Abzug sinkt während zehn Jahren jährlich um zehn Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags. Abziehbar sind höchstens die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen. Die Einzelheiten und Beispiele stammen aus dem offiziellen ESTV-Faktenblatt.

Was gilt für Stockwerkeigentum und Erneuerungsfonds?

Einlagen in einen korrekt ausgestalteten Reparatur- oder Erneuerungsfonds können nach den heutigen Regeln noch bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels als Unterhaltskosten abzugsfähig sein. Ab 2029 sind Einlagen für selbstbewohntes Stockwerkeigentum nicht mehr als Liegenschaftsunterhalt abziehbar.

Für vermietete Stockwerkeinheiten ist die Situation anders, weil die Unterhaltskosten im Zusammenhang mit steuerbaren Mieterträgen weiterhin berücksichtigt werden können. Die Voraussetzungen des Fonds und die genaue steuerliche Zuordnung bleiben zu prüfen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber zum Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum.

Was ändert sich bei Zweitwohnungen?

Auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert. Gleichzeitig erlaubt die neue Verfassungsgrundlage den Kantonen oder Gemeinden, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen.

Ob eine solche Steuer erhoben wird und wie hoch sie ausfällt, entscheidet der jeweilige Kanton. Für den Kanton Bern weist die Steuerverwaltung darauf hin, dass für eine entsprechende Regelung auch kantonale politische Entscheide erforderlich sind. Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte daher die Entwicklung im Standortkanton verfolgen.

Gilt die Abschaffung auch für Geschäftsvermögen?

Nein. Gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, bleibt die bisherige Systematik grundsätzlich bestehen. Eine private Nutzung ohne marktgerechte Vergütung gilt weiterhin als steuerbarer Naturalbezug; künftig wird dabei auf einen Marktwert statt auf den Eigenmietwert abgestellt.

Auch bei Immobiliengesellschaften bleiben nicht marktübliche Leistungen an Beteiligte steuerlich relevant. Eigentum im Privatvermögen und Geschäftsvermögen darf deshalb nicht gleich behandelt werden.

Wer profitiert vom Systemwechsel?

Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hält fest, dass die Wirkung stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau abhängt.

• Bei tiefen Zinsen profitieren tendenziell Eigentümer mit kleiner oder weitgehend amortisierter Hypothek und wenig Unterhaltsbedarf.
• Bei hohen Zinsen können Eigentümer mit hoher Verschuldung stärker belastet werden, weil Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abzugsfähig sind.
• Bei anstehenden grossen Renovationen kann der Wegfall der Unterhaltsabzüge ins Gewicht fallen.
• Vermietete Immobilien sind gesondert zu beurteilen, da Erträge und zugehörige Abzüge bestehen bleiben.

Für einen sinnvollen Vergleich müssen Eigenmietwert, heutige Abzüge, Hypothek, Zinssatz, Unterhaltsplanung, Kanton und Nutzung gemeinsam betrachtet werden.

Sollten Renovationen noch vor 2029 ausgeführt werden?

Wer bei einer selbstgenutzten Liegenschaft ohnehin werterhaltende Arbeiten plant, sollte deren Terminierung bis Ende 2028 prüfen. Eine Ausgabe nur wegen des Steuerabzugs vorzuziehen, ist jedoch selten sinnvoll: Der Abzug deckt immer nur einen Teil der tatsächlichen Kosten.

Wichtig sind eine technische Priorisierung, ausreichende Liquidität und eine saubere Trennung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten. Auftrag, Ausführung und Zahlung müssen nach den geltenden kantonalen Regeln dem richtigen Steuerjahr zugeordnet werden. Grössere Projekte sollten deshalb früh geplant und nicht erst Ende 2028 ausgelöst werden.

Checkliste für Eigentümer bis Ende 2028

1. Nutzung klären: Selbstnutzung, Vermietung, gemischte Nutzung oder Geschäftsvermögen korrekt einordnen.
2. Heutige Steuerwirkung erfassen: Eigenmietwert, Schuldzinsen und Unterhaltsabzüge der letzten Jahre vergleichen.
3. Hypothek prüfen: Zinsbindung, Amortisation und Liquiditätsreserve unabhängig vom Steuerabzug beurteilen.
4. Unterhalt planen: Notwendige werterhaltende Arbeiten technisch und finanziell priorisieren.
5. Belege sichern: Rechnungen, Zahlungsnachweise und Aufteilung von Unterhalt und Wertvermehrung dokumentieren.
6. Vermietung trennen: Flächen, Zeiträume, Erträge und Kosten bei gemischter Nutzung nachvollziehbar zuordnen.
7. Kanton beobachten: Entscheide zu Energieabzügen und Zweitliegenschaftssteuern verfolgen.
8. Planung aktualisieren: Vor 2029 eine persönliche Vergleichsrechnung nach dann geltendem kantonalem Recht erstellen.

Häufige Missverständnisse

• Der Eigenmietwert sei bereits seit der Abstimmung abgeschafft.
• Ab 2029 könnten gar keine Immobilienkosten mehr abgezogen werden.
• Der Schuldzinsenabzug hänge nur davon ab, welche Liegenschaft als Sicherheit dient.
• Alle Kantone würden Energiesparabzüge und Zweitwohnungssteuern gleich regeln.
• Die Reform gelte unverändert auch für Liegenschaften im Geschäftsvermögen.
• Eine Renovation lohne sich allein deshalb, weil sie steuerlich abziehbar ist.