MWST bei Immobilienvermietung: Ausnahme, Option und Vorsteuer

Mieterträge sind in der Schweiz nicht automatisch mehrwertsteuerpflichtig. Die Vermietung von Wohnungen und vielen Geschäftsräumen ist grundsätzlich von der Steuer ausgenommen. Bei gewerblich genutzten Flächen kann eine freiwillige Versteuerung sinnvoll sein, weil sie den Vorsteuerabzug auf Bau-, Unterhalts- und Betriebskosten ermöglichen kann.

Ist Immobilienvermietung grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig?

Die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung ist nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG grundsätzlich von der Steuer ausgenommen. Dazu gehören typischerweise langfristig vermietete Wohnungen, Büros, Verkaufsflächen, Praxen, Lager oder Werkstätten.

«Von der Steuer ausgenommen» bedeutet:

• Auf dem Mietzins wird grundsätzlich keine MWST erhoben.
• Die mit dieser Vermietung zusammenhängende Vorsteuer kann grundsätzlich nicht abgezogen werden.
• Der ausgenommene Mietumsatz begründet für sich allein grundsätzlich keine obligatorische MWST-Pflicht.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass Immobilienvermietungen häufig ausgenommen sind und der Vorsteuerabzug ohne freiwillige Versteuerung entfällt.

Welche Immobilienleistungen sind trotzdem steuerbar?

Das Gesetz nennt Ausnahmen von der Ausnahme. Bestimmte Nutzungsüberlassungen sind daher von Anfang an steuerbar. Dazu zählen insbesondere:

• Beherbergungsleistungen wie die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen an Gäste,
• die Vermietung von Campingplätzen,
• die Vermietung von nicht im Gemeingebrauch stehenden Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen, soweit sie nicht als unselbstständige Nebenleistung zu einer ausgenommenen Immobilienvermietung behandelt wird,
• die Vermietung und Verpachtung fest eingebauter Vorrichtungen und Maschinen einer Betriebsanlage,
• die Vermietung von Schliessfächern.

Bei Parkplätzen, möblierten Angeboten, Serviced Apartments oder kombinierten Verträgen ist die konkrete Leistung sorgfältig zu qualifizieren. Die Vertragsbezeichnung allein entscheidet nicht über die MWST-Behandlung.

Was bedeutet «Option» bei Geschäftsräumen?

Wer eine von der Steuer ausgenommene Leistung erbringt, kann unter bestimmten Voraussetzungen freiwillig auf die Ausnahme verzichten und die Leistung versteuern. Diese freiwillige Versteuerung heisst Option. Nach Art. 22 MWSTG kann sie durch offenen Ausweis der Steuer oder durch Deklaration in der MWST-Abrechnung ausgeübt werden.

Bei vermieteten Büros, Ladenflächen, Praxen, Lager- oder Produktionsräumen kann die Option möglich sein, sofern die Fläche vom Mieter nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird. Auf dem Mietzins und den entsprechend behandelten Nebenkosten wird dann grundsätzlich der Normalsatz von aktuell 8,1 Prozent abgerechnet. Die aktuellen Sätze bestätigt die ESTV.

Warum kann die Option wirtschaftlich sinnvoll sein?

Der wichtigste Vorteil ist der mögliche Vorsteuerabzug. Wird eine Geschäftsfläche steuerbar vermietet, kann die auf zugehörigen Aufwendungen lastende MWST unter den gesetzlichen Voraussetzungen abgezogen werden. Relevant sind beispielsweise:

• Neubau- und Ausbaukosten,
• Sanierungen und werterhaltender Unterhalt,
• Architektur-, Planungs- und Fachhonorare,
• Hauswartung, Reinigung und technische Wartung,
• Verwaltungsleistungen und weitere objektbezogene Kosten.

Die Grundregel zum Vorsteuerabzug steht in Art. 28 MWSTG. Entscheidend ist, dass die Eingangsleistung der unternehmerischen und zum Vorsteuerabzug berechtigenden Tätigkeit zugeordnet werden kann und ein ordnungsgemässer Nachweis vorhanden ist.

Wann ist eine Option nicht möglich?

Für Immobilien, die vom Leistungsempfänger ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt werden, schliesst das Gesetz die Option aus. Eine normale Wohnung kann deshalb nicht allein zur Erlangung des Vorsteuerabzugs mit MWST vermietet werden.

Bei gemischter Nutzung muss die Fläche sachgerecht abgegrenzt werden. Beispiele sind ein Gebäude mit Wohnungen und Ladenlokalen oder eine Einheit, die teilweise als Wohnung und teilweise als Büro dient. Die tatsächliche Nutzung, der Vertrag, die bauliche Abgrenzung und die Kostenrechnung müssen zusammenpassen.

Muss der Geschäftsmieter selbst MWST-pflichtig sein?

Für die gesetzliche Möglichkeit der Option ist vor allem entscheidend, dass die Räume nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt werden. Ob die Option wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch stark vom Mieter ab.

Ein voll vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen kann die offen ausgewiesene MWST auf der Miete grundsätzlich als Vorsteuer geltend machen. Für einen Mieter ohne oder mit eingeschränktem Vorsteuerabzugsrecht wird die MWST dagegen ganz oder teilweise zum Kostenfaktor. Dieser Punkt sollte vor Vertragsabschluss und bei der Mietzinsverhandlung berücksichtigt werden.

Wie werden gemischt genutzte Liegenschaften abgerechnet?

Bei einer Liegenschaft mit steuerbaren und von der Steuer ausgenommenen Bereichen reicht eine einzige pauschale Zuordnung oft nicht. Die Buchhaltung sollte Einnahmen und Aufwendungen möglichst direkt den einzelnen Gebäudeteilen oder Mietobjekten zuweisen.

Eine praktikable Struktur trennt:

• Wohnflächen ohne Option,
• Geschäftsflächen mit Option,
• Geschäftsflächen ohne Option,
• direkt zuordenbare Kosten je Mietobjekt,
• gemeinschaftliche Kosten mit sachgerechtem Verteilschlüssel.

Werden Eingangsleistungen sowohl für vorsteuerberechtigende als auch für nicht berechtigende Zwecke verwendet, ist der Vorsteuerabzug nach Art. 30 MWSTG nach dem Verhältnis der Verwendung zu korrigieren. Flächen, Nutzung, Erträge oder andere sachgerechte Kriterien können je nach Fall für die Aufteilung relevant sein.

Wie sind Nebenkosten zu behandeln?

Nebenkosten müssen in der Liegenschaftsbuchhaltung derselben Mietfläche und ihrer MWST-Behandlung eindeutig zugeordnet werden. Bei einer optierten Geschäftsraumvermietung werden die dazugehörigen Nebenleistungen grundsätzlich in die steuerbare Abrechnung einbezogen. Bei ausgenommener Wohnungsvermietung werden die üblichen mietvertraglichen Nebenkosten grundsätzlich ohne offen ausgewiesene MWST weiterbelastet.

Separat erbrachte Leistungen oder besonders ausgestaltete Verträge können anders zu beurteilen sein. Die Kontierung sollte deshalb zwischen Mietzins, akontierten Nebenkosten, Abrechnungssaldo und eigenständigen Leistungen unterscheiden. Weitere Grundlagen zur mietrechtlichen Abrechnung finden Sie im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.

Was passiert bei einer Nutzungsänderung?

Wechselt eine Fläche von einer steuerbaren in eine ausgenommene Nutzung oder umgekehrt, kann eine Vorsteuerkorrektur erforderlich werden. Beispiele sind:

• Ein optiertes Büro wird neu als Wohnung vermietet.
• Eine bisher ausgenommen vermietete Fläche wird künftig steuerbar genutzt.
• Leerstand, Umbau und anschliessende Neuvermietung verändern die beabsichtigte Nutzung.

Bei einem Wechsel zur nicht vorsteuerberechtigenden Verwendung kann Eigenverbrauch nach Art. 31 MWSTG entstehen. Beim Wechsel in eine vorsteuerberechtigende Nutzung kann eine Einlageentsteuerung nach Art. 32 MWSTG möglich sein. Für unbewegliche Gegenstände berücksichtigt das Gesetz eine jährliche Wertminderung von 5 Prozent. Investitionen und frühere Vorsteuerabzüge müssen deshalb langfristig dokumentiert werden.

Wie beeinflusst die Vermietung die MWST-Pflicht?

Von der Steuer ausgenommene Wohnungs- und Geschäftsraummieten zählen grundsätzlich nicht zu den massgebenden Leistungen für die obligatorische Umsatzgrenze. Steuerbare Vermietungsleistungen und optierte Mieterträge können dagegen relevant sein.

Die allgemeine Umsatzgrenze beträgt für gewöhnliche Unternehmen grundsätzlich CHF 100’000. Die genaue Berechnung und der Beginn der Steuerpflicht werden im Ratgeber MWST-Pflicht Schweiz 2026 erläutert. Eigentümer mit mehreren Tätigkeiten müssen sämtliche massgebenden Unternehmensumsätze gemeinsam prüfen und dürfen die Immobilie nicht isoliert betrachten.

Beispiel: Wohn- und Geschäftshaus

Eine Gesellschaft besitzt ein Gebäude mit acht Wohnungen und zwei Ladenflächen. Die Wohnungen werden dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet. Bei den Ladenflächen wird zur MWST optiert.

• Die Wohnungsmieten bleiben von der Steuer ausgenommen.
• Die Ladenmieten werden zum Normalsatz abgerechnet.
• Direkte Ausbaukosten eines Ladens können bei erfüllten Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug berechtigen.
• Direkte Kosten einer Wohnung berechtigen grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug.
• Gemeinschaftliche Kosten für Dach, Fassade, Heizung oder Verwaltung müssen sachgerecht auf beide Nutzungsbereiche aufgeteilt werden.

Ohne objektbezogene Kostenstellen und dokumentierte Schlüssel lässt sich der korrekte Vorsteuerabzug später nur mit erheblichem Aufwand rekonstruieren.

Checkliste für Eigentümer und Verwaltung

1. Mietobjekte klassifizieren: Wohnen, Geschäft, Beherbergung, Parkplatz oder andere Nutzung unterscheiden.
2. Steuerstatus festlegen: Ausgenommen, obligatorisch steuerbar oder freiwillig optiert dokumentieren.
3. Mietverträge abstimmen: MWST-Klausel, Mietzins und Nebenkosten konsistent formulieren.
4. Mieter prüfen: Vorsteuerabzugsrecht und wirtschaftliche Auswirkungen der Option klären.
5. Kostenstellen führen: Erträge, Investitionen und laufende Kosten pro Objekt oder Nutzung erfassen.
6. Gemeinkosten verteilen: Einen sachgerechten, nachvollziehbaren Schlüssel dokumentieren.
7. Nutzungsänderungen melden: Leerstand, Umbau und neue Nutzung frühzeitig in der Buchhaltung abbilden.
8. Investitionen archivieren: Rechnungen, Vorsteuer und Nutzungsverlauf langfristig nachweisen.
9. Jahresabstimmung durchführen: Mietverträge, Buchhaltung und MWST-Deklaration miteinander abgleichen.

Häufige Fehler vermeiden

• Auf sämtlichen Mieten automatisch 8,1 Prozent MWST ausweisen.
• Bei Wohnraum optieren, obwohl die Fläche ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wird.
• Vorsteuer vollständig abziehen, obwohl ein Teil des Gebäudes ausgenommen vermietet wird.
• Parkplätze und Nebenleistungen ohne Prüfung gleich wie die Hauptmiete behandeln.
• Den Steuerstatus im Mietvertrag und in der Rechnung unterschiedlich abbilden.
• Nutzungsänderungen erst bei der Jahresabrechnung feststellen.
• Frühere Investitionen und Vorsteuerkorrekturen nicht dokumentieren.