Kleinunterhalt in der Mietwohnung: Wer zahlt welche Reparatur?

Ein tropfender Wasserhahn, eine defekte Sicherung oder ein Problem mit einem Einbaugerät: Bei kleinen Defekten entsteht schnell Streit über die Rechnung. Entscheidend ist nicht allein der Preis. Kleinunterhalt liegt nur vor, wenn es um eine kleine Reinigung oder Ausbesserung des gewöhnlichen Unterhalts geht und die Mieterschaft sie ohne Fachwissen erledigen kann.

Was sagt das Schweizer Mietrecht?

Die Grundregel steht in Art. 256 OR: Die Vermieterschaft muss das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Bei Wohn- und Geschäftsräumen kann diese Pflicht nicht beliebig zum Nachteil der Mieterschaft wegbedungen werden.

Eine begrenzte Ausnahme bildet Art. 259 OR. Kleine Reinigungen oder Ausbesserungen, die für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlich sind, muss die Mieterschaft auf eigene Kosten vornehmen. Das Gesetz enthält jedoch weder eine abschliessende Liste noch einen festen Frankenbetrag.

Die drei entscheidenden Fragen

Ob eine Arbeit zum Kleinunterhalt zählt, lässt sich mit drei Fragen einordnen:

1. Ist die Massnahme klein und einfach? Sie muss mit wenigen Handgriffen möglich sein.
2. Ist kein Fachwissen erforderlich? Sobald eine Fachperson benötigt wird, spricht dies gegen Kleinunterhalt.
3. Gehört die Arbeit zum gewöhnlichen Unterhalt? Der Ersatz einer Anlage oder die Behebung eines technischen Defekts ist nicht allein deshalb Kleinunterhalt, weil das Einzelteil günstig ist.

Die Gerichte Zürich nennen den Ersatz einer defekten elektrischen Sicherung als Beispiel. Sie betonen zugleich, dass eine Massnahme nicht mehr Sache der Mieterschaft ist, sobald sie Fachwissen erfordert.

Gilt eine feste Grenze von CHF 150?

Nein. Im Obligationenrecht steht keine pauschale Kostengrenze. Die Zürcher Schlichtungsbehörden und Mietgerichte betrachten derzeit CHF 150 pro Reparatur als Richtschnur bei Wohnungsmieten. Diese Angabe ist eine Orientierung aus der Praxis, keine schweizweit gesetzlich festgelegte Selbstbeteiligung.

Der Preis allein entscheidet deshalb nicht. Eine technisch anspruchsvolle Arbeit wird nicht zum Kleinunterhalt, nur weil die Rechnung unter CHF 150 liegt. Umgekehrt sollte die Mieterschaft eine einfache Ausbesserung nicht automatisch der Verwaltung überlassen, ohne zuerst zu prüfen, ob sie selbst erledigt werden kann.

Typischer Kleinunterhalt

Zum Kleinunterhalt gehören einfache Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, die eine durchschnittliche Person ohne besondere Kenntnisse sicher ausführen kann. Dazu kann je nach Ausstattung und Situation gehören:

• eine zugängliche Sicherung ersetzen;
• leicht erreichbare und für den Gebrauch bestimmte Teile reinigen;
• eine kleine, ohne Demontage oder Spezialwerkzeug mögliche Ausbesserung vornehmen;
• eine durch den gewöhnlichen Gebrauch notwendige, einfache Pflege erledigen.

Eine allgemeine Liste ersetzt die Einzelfallprüfung nicht. Gerätetyp, Zugänglichkeit, Sicherheitsrisiko, erforderliches Werkzeug und Ursache des Defekts können die Beurteilung verändern.

Was ist grundsätzlich Sache der Vermieterschaft?

Mittlere und schwere Mängel muss grundsätzlich die Vermieterschaft beseitigen. Das gilt auch für kleinere Defekte, wenn Diagnose oder Reparatur Fachwissen erfordern. Die offizielle Übersicht der Zürcher Gerichte zu Mängeln an der Mietsache grenzt diese Fälle ausdrücklich vom Kleinunterhalt ab.

Typische Hinweise auf eine Vermieterpflicht sind:

• Es muss eine Sanitär-, Elektro-, Heizungs- oder andere Fachperson beigezogen werden.
• Ein fest eingebautes Gerät oder ein technischer Bestandteil muss diagnostiziert oder repariert werden.
• Der Defekt betrifft Leitungen, die Gebäudehülle oder eine gemeinschaftliche Anlage.
• Die Arbeit erfordert eine Demontage, Spezialwerkzeug oder sicherheitsrelevante Eingriffe.
• Es geht nicht um Pflege, sondern um Ersatz infolge Alterung oder normalen Verschleisses.

Kleinunterhalt ist nicht dasselbe wie ein Mieterschaden

Die Ursache ist entscheidend. Kleinunterhalt betrifft den gewöhnlichen Unterhalt. Hat die Mieterschaft oder eine Person, für die sie einstehen muss, einen Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht, kann eine Schadenersatzpflicht entstehen. Normale Abnützung ist dagegen mit dem Mietzins abgegolten.

Die Gerichte Zürich halten fest, dass die Vermieterschaft im Streitfall den Schaden, dessen Entstehung während der Mietdauer und die Verantwortlichkeit beweisen muss. Bei ersatzpflichtigen Schäden ist ausserdem der Zeitwert zu berücksichtigen. Unser Ratgeber zur Wohnungsabgabe erklärt die Abgrenzung zwischen normaler Abnützung und Schaden ausführlicher.

Darf der Mietvertrag mehr auf die Mieterschaft überwälzen?

Formularmietverträge umschreiben den Kleinunterhalt häufig genauer. Solche Klauseln dürfen die zwingende gesetzliche Abgrenzung bei Wohn- und Geschäftsräumen aber nicht aushebeln. Nach der offiziellen Information der Zürcher Gerichte sind Bestimmungen unwirksam, die der Mieterschaft mehr als den kleinen Unterhalt aufbürden.

Eine Klausel, wonach sämtliche Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag immer von der Mieterschaft bezahlt werden müssen, ist daher nicht automatisch durchsetzbar. Es bleibt zu prüfen, ob die konkrete Arbeit tatsächlich Kleinunterhalt im Sinn von Art. 259 OR ist.

Wie sollen Mieter bei einem Defekt vorgehen?

1. Defekt dokumentieren: Foto, Datum, betroffener Raum und Auswirkungen festhalten.
2. Keine riskante Eigenreparatur: Bei Strom, Wasser, Gas, Heizung oder eingebauten Geräten nicht ohne Fachkenntnisse eingreifen.
3. Verwaltung informieren: Den Mangel schriftlich und nachvollziehbar melden.
4. Dringlichkeit beschreiben: Leck, Stromausfall oder Sicherheitsrisiko ausdrücklich nennen.
5. Auftrag klären: Nicht eigenmächtig eine Fachfirma bestellen, wenn kein Notfall vorliegt.
6. Belege aufbewahren: Kommunikation, Fotos und Rechnungen sichern.

Reagiert die Vermieterschaft auf einen gemeldeten Mangel nicht, gelten besondere Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme. Die Gerichte Zürich empfehlen, zuerst sicherzustellen, dass die Vermieterschaft vom Mangel Kenntnis hat, und eine angemessene Frist abzuwarten. Der Mietzins sollte nicht eigenmächtig gekürzt oder zurückbehalten werden. Das korrekte Vorgehen beschreibt der Beitrag Mietmängel und Mietzinshinterlegung.

Wie sollen Vermieter und Verwaltungen entscheiden?

Vor einer Kostenüberwälzung sollten Vermieterschaft oder Verwaltung Ursache, Arbeitsumfang und erforderliches Fachwissen klären. Eine Handwerkerrechnung ist nicht automatisch von der Mieterschaft zu tragen. Ebenso wenig beweist eine tiefe Rechnungssumme für sich allein, dass Kleinunterhalt vorliegt.

Eine kurze interne Prüfung verhindert viele Konflikte:

• Was ist genau defekt und wodurch entstand der Defekt?
• War die Arbeit ohne Fachkenntnisse und ohne Sicherheitsrisiko möglich?
• Handelt es sich um Reinigung, einfache Ausbesserung, normalen Verschleiss oder einen verursachten Schaden?
• Wer hat den Auftrag erteilt und wurde die Zuständigkeit vorher kommuniziert?
• Sind Übergabeprotokoll, Fotos, Rapport und Rechnung vollständig?

Häufige Fehler

• Eine fixe Frankenlimite wird als gesetzliche Regel behandelt.
• Die Verwaltung stellt jede kleine Handwerkerrechnung automatisch der Mieterschaft weiter.
• Die Mieterschaft bestellt ohne Meldung eine Fachfirma und verlangt danach Kostenersatz.
• Normaler Verschleiss wird mit einem selbst verursachten Schaden verwechselt.
• Eine unwirksame Vertragsklausel ersetzt die Prüfung von Art. 259 OR.
• Defekt, Ursache, Auftrag und ausgeführte Arbeiten werden nicht dokumentiert.